二批集中供地基本完成，年末销售压力较大.pdfVIP

行业动态报告/房地产行业 一、房地产市场迈入新阶段 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳 动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相 关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经 济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期 中扮演重要角色。2020 年我国全社会固定资产投资完成额为52.73 万亿元，而房地产开发投资 完成额为 14.14 万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的26.82% ，同比增长7.0%。从中 观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产 业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发 展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等） 带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成 为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今，在改善居民住房水平方面起到关键 的作用，城镇居民自有住房拥有率已经大大提高，总体上居民居住条件和居住环境也得到极 大改善，从无房、租房向有房、住好房转变。 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15 万亿左右的规模 房地产业自“招拍挂”制度推出后迎来快速发展的黄金十五年，现今已成为了在中国经 济中地位举足轻重的一部分，从 GDP 、财政、投资多个方面影响着中国。在中国经济开始走 向新时代的大背景下，“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向，这 一系列的改变影响着房地产开发商们的战略决策与业务模式。自2004 年经营性用地全面实行 “招拍挂”制度以来，中国房地产市场经历了快速发展的黄金十五年。作为中国经济的重要 增长点，房地产不仅对GDP 增长产生了巨大的推动作用，更改善了人民生活，促进了城市化 进程，推动了上下游产业的共同发展。在中国发展的新时代，房地产行业已经迈上新的平 台，正跨过新的起跑线，无疑将呈现出新的趋势和特点。近一年多来，房地产政策趋严不松 动，投机需求逐步离场，市场预期正在转变，销售额增幅会逐渐降低，但也将保持 15 万亿左 右的规模，这是个巨大的成熟市场。 （二）“银十”销售持续降温，符合预期 1、10 月市场销售同、环比均下降 2021 年10 月，30 城新房销售面积为1180.05 万平方米，同比增速-26.15% ，环比增速-7.60% ， 成交套数为115237 套，同比增速为-23.77% ，环比增速为-4.49% 。本月成交面积和套数同、环 比均有一定幅度的下滑。行业销售拐点从7 月份就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面 还未触底，我们认为随着房贷回归合理投放，部分城市购房政策有所松动，11 月市场销售或 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 行业动态报告/房地产行业 略有回暖，但考虑到新增按揭贷款规模具有不确定性，年末销售仍面临较大压力。 分一二三线城市来看，同比方面，10 月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为-12.79%/ -24.62%/ -37.72%；环比方面，一、二、三线增速分别为-12.57%/ -24.75%/ -30.03% ，一、二、 三线城市成交均走低，其中三线的销售压力最大，未来区域间的分化将继续拉开。 图1：30 大中城市新房成交面积情况 （万平方米） 图2：30 大中城市新房成交套数情况（套） 30大中城市月成交面积