房地产项目管理及可行性分析报告.docx

. 项目用地周边环境分析 （ 一 ） 项目土地性质调查 项目地理位置： 项目位于河北区南口路榆关道交口， 项目地块 北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧 为其他工业用地。 项目规划建筑用地 100000 平米，占地面积 67000 平米 左右。原 址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用 房，拆迁较简单。 （二）项目用地周边环境调查 1. 生态环境 1-1 自然景观 : 项目周边区域为工业区， 有一定绿化面积， 但 由于大 多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。 周边自然景观只有 新开河，如果新开河能够改造，将对该区 域的环境提升起到相当的作 用。 1-2 环境污染 : 虽然项目周边区域原为工业区， 但是近几年区 域内工厂 纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所 以周边的污染并不严 重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已 倒闭，另一污染源东方化工厂距 离较远，对此项目无太大影 响。 1-2-1 噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的 铁路基本废 弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率 较高，产生的噪音对项 目也有一些影响，但由于项目与铁路 有一定距离，估计噪音的影响将集 中在晚上。 1-3 治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业 工人。在经 过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁 入，但主要集中在榆关 道上，南口路一带仍然较偏僻，且周 边基本无外来人口，治安的基础不 错。在项目东侧铁路附近 有铁路公安处看守所。 人文环境： 由于原居民较分散，当地并无特色人文环境 （三） 地块交通条件调查 1 .周边交通现状条件：项目所在地距中山路约 3公里，距天泰路 （京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口 5公 里左右，距天津北 站5公里左右，交通比较方便。在京津 公路未改造之前，南口路的交 通流量还比较大，京津公路 改造之后， 许多流量改走京津公路， 使 南口路的压力减缓。 2.公共交通网： 18路，北仓一辰纬路、 803 路，万 科新城一人民公园 —百货大楼 852路，宜兴埠一西站、 路, 670 小淀 河道一金谷园 671路，梅厂一百货大楼、 路, 878 普济 北一普天里 610，浦口道一四十七中、 路, 678 体院 3? 交通远景规划： 榆关道在规划中是一条四十米宽双向 四车道的规划 路。目前周边项目的退线也可以体现出这一 点，改造后的榆关道将 使周边的交通状况进一步改善。 （四）周边市政配套设施调查 （四） 周边市政配套设施调查 1. 购物 : 周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育 红路交口， 中山路和新安购物中心都距该项目较远。周边也 没有成型的自由市场。 2.餐饮: 周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项 目以西还有 一家津浦大酒店。 教育 : 周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小 学，距项目 距离在 1.5 公里左右。另外外语学校与项目距离 也在这个范围内，同时 该校教育质量也不错。项目西侧的席 厂下坡小学则属于教育质量稍差的 小学。昆纬路上的天津市 二中是新建的示范校，只是稍远了一些。河北 工业大学市本 市首批招生的重点大学，教育质量较好。周边缺少好的幼 儿 园和保育院。 医疗 : 河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所 医院，但医 院较小。周边医疗水平较高的医院还有中医医院 和二五四医院，其中二 五四医院是大型的综合性军属医院， 只是距项目稍远。 文体: 周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边 人文环境不理想有关。 银行、邮局 :周边无较大的银行，在周边只有一个工 商银行新开河储蓄所，另外，新开桥邮电所也距项目不远。 但是项目周 边无证券部。 其他： 榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近 还有北宁 公园，这是周边较有名的两个景点。 （五）综合分析： 从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带， 原 为工业区，随着近几年的改造已逐步发展成为新的居住区， 生活配套设 施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源基础相对 薄弱 二 . 区域市场现状及其趋势判断 （一）宏观层面形势分析及预测 1．宏观经济形势趋向调整 1-1 世界经济呈现衰退迹象 2001 年世界经济增长率为 2.4% ，大大低于 2000 年的 4.7%。 这将是自 1993 年以来世界经济的最低增幅。摩根斯 坦利将 2.5% 的增 长率作为判断世界经济是否进入衰退的门 槛。以此衡量，则 2001 年肯 定是衰退的一年。目前世界经 济面临的一个突出问题是，几乎所有地区 的经济出现了 20 年来最严重的同步下滑的情况。考虑到目前石油及原料 价格 下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺 激购买力增强，以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等 诸多利好消 息，我们固然有理由相信 2002 年