资产评估专业硕士综合题.ppt

;注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：;1.选定评估方法 该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。 2.计算建筑物的重置成本 重置成本=3000×510×（1+2%）6 =1723028.5元 3.计算基准日房屋现值 ①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年限=［1723028.5×（1-5%）］/35=46767.92元(!) ②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×（2007-2001）=1442420.98元 ;4.计算房地产年总收益 年总收益=1000×510×（1－22%）=397800元 5.计算房地产年总费用 ①年管理费=397800×3% =11934元 ②年维修费=1442420.98×1.5% =21636.31元 ③年税金=397800×12% =47736元 ④年保险费=1442420.98×3‰ =4327.26元 ⑤土地使用税=360×2 =720元 年总费用=①+②+③+④+⑤ =11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元 ;6.计算房地产年净收益(房地合一) 年净收益=397800－86353.57=311446.43元 7.计算土地年净收益 ①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率 =1442420.98/10%（？P/A,10%,29）=144242.1元 ②土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收 =311446.43－144242.1=167204.33元 ;8.计算土地使用权价值 土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为40－7 =33年， 则有P=167204.33×（P/A, 8%,33）=167204.33×11.5139 =1925173.94元？为什么建筑物到期仍然有收益？ 单价=1925173.94/360=5347.71元/m2 9.评估结果 本宗土地使用权在2007年5月的土地使用权价值为1924173.94元，单价为每平方米5347.71元。 ;【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。　　经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折现率为10%。　　要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。　　;　　答案：1.专利剩余收益期 10-5-1=4（年） 　　发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。　　2.未实施专利前的每年收益6×（2000－1900）×（1－25%）=450（万元）停产一年的损失 　　3.实施专利后各年收益　第一年：8×（2300—2150）×（1-25%）=900（万元） 第二年：10×（2300一2150）×（1-25%）=1125（万元） 第三年：11×（2300－2150）×（1-25%）=1237.5（万元） 第四年：12×（（2300—2150）×（1-25%）=1350（万元） 　　4.评估值 （900-450）*0.8264+（1125-450）*0.7513+（1237.5-450）*0.6830+（1350-450）*0.6209-450*0.9091=？万元　　【注意】受益期为4年，停产一年带来的损失也应该考虑进去，再就是要注意评估基准日。 ;3、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 2