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山东区域项目开盘前工作指引 编制：山东区域运营管理部 山东区域项目开盘前工作指引V1.0 一、工作目标 指导项目从定案至开盘阶段工作，实现项目摘牌即开工，提高项目开发速度。 二、前置工作，摘牌开工定案到土地获取阶段工作指引 定案后成立项目影子团队，由项目总经理负责组织开展前置工作。 土地获取前至少应完成4 项工作，实现摘牌当天即开工： （1）规划方案确定；（2）地勘；（3）展示区基础施工图；（4）展示区总包单位定标。 （一）投资工作指引 1、工作原则：充分调研地块属性，提前排除风险，净地交付。 2、土地获取前，重点排查以下地块隐患问题：拆迁、高压线、国防设施、红线退让、 地下管线等。 3、把收地时间与土地出让金或合作出资的交付时间挂钩，解决地块遗留问题。 4、提前与当地各方沟通是否存在征地款未付情况，具备条件情况下应参与收地砌围墙、 场地平整工作，暴露遗留土地问题。 （二）规划设计工作指引 1、工作原则 ①规划方案需经过公司、规划局内外部两方面审批，为保证摘牌即开工，需做好与两方 面关键审批人的预沟通，避免方案反复，影响后续工作开展。 ②公司及区域有完善的标准户型库，在条件允许情况下，应尽量选用标准户型，以便提 高设计及审批速度。 ③至少应在摘牌前30 天完成规划方案主席签字和政府的预审批。 2、外部要求 ①提前摸清当地各种特殊规划设计条件及要点，设计提资准确，严格按照规划设计条件 进行设计，尊重政府专业意见。 ②规划方案应在土地获取前与政府有效预沟通，通过规划部门预审批，若后期出现调整 以展示区不变为原则。 ③重点关注：总规与控规不符，国土与规划不符，规划条件不符，红线退让问题。 1 / 6 山东区域项目开盘前工作指引 编制：山东区域运营管理部 3、内部要求 ①依据去化率利润率容积率原则选择产品进行设计。 ②规划设计方案应符合公司最新开发理念，保证项目利润率符合公司要求。 ③能马上动工的地方安排展示区，展示区要简单，减少工程难度，满足456 开发要求。 ④报主席签字版规划方案应有一定设计深度，应进行日照分析，并进行日照复核，确保 规划方案的可实施性。 ⑤特殊项目规划方案应安排专人向设计系统领导和主席汇报，汇报人员应理解项目整体 开发思路，站在公司经营角度看待规划方案。 ⑥经主席批准规划方案不得擅自更改，如需更改应严格按照集团规划方案审批流程进行 规划变更（视具体情况确定需不需重新报主席审批）。 （三）施工图设计工作指引 1、提前收集当地地方技术标准、节能要求、当地审图要点，应提前协调设计院同当地 审图、消防、规划等部门接触，掌握当地审查要点，避免设计反复。 2、地勘为基础设计提供参数，应在土地获取前前置完成地勘。高度重视地勘不准带来 的施工图设计反复、地基处理成本增加问题，地勘费用并非越低越好。 3、摘牌前完成展示区桩基施工图及市政主干道施工图及预埋管线图方可摘牌即全面动 工。 4、按照“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础，后地下，再地上；先 CAD 图，后蓝图；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸。 5、分阶段出图过程中，项目管理人员应分阶段审图，重点关注首层、顶层、阳台、外 立面、铝窗等，保证设计质量。 6、铝窗需经专业单位深化设计，设计方案经集团设计院幕墙组审核后方可招标，至少 预留20 天设计审核时间，注意展示区样板房与货量区铝窗一致性。 7、深基坑支护方案需经集团设计院总工室、工管中心审核后方可招标及结算，方案设 计工作要前置，至少预留20 天设计审核时间。 8、基础图出具后应经当地图审部门认可后方可进行施工。 9、加强与设计院沟通，项目部派专人跟进设计出图，必要时蹲点设计院督促。 2 / 6 山东区域项目开盘前工作指引 编制：山东区域运营管理部 （四）招标工作指引 1、施工单位选择 ①按照莫总 “