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广州市某商业大厦项目财务分析报告 一、 项目概述 （一）项目主要技术经济指标 1、 总用地面积：43960m2 2、 总建筑面积：172940m2 3、 建筑密度：49.75％ 4、 容积率：5.03 5、 地下建筑面积：11743m2 6、 地上建筑面积：161197m2 7、 西塔楼建筑面积：71771m2 8、 东塔楼建筑面积：101169m2 9、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 （二）项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主） （三）项目功能面积分布，见表 1 及表 2 所示。 表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层 商场 3013 3013 小计 7647 1 层 大堂、商场等 2648 2648 2 层 商场 1541 1541 3 层 商场 1541 1541 4 层 酒楼、餐厅 2505 2505 5 层 技术层 1774 1774 6～16 层 写字楼 1541 16951 17 层 避难层 1541 1541 18 层 设备层 1541 1541 19～29 层 写字楼 1541 16951 30 层 避难层 1541 1541 31～39 层 写字楼 1541 13869 40 设备层 1541 1541 40 停机坪 180 180 小计 64124 合计 71771 Page 1 of 15 表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等 2048 2048 负一层 管理中心、低压配电房 2048 2048 小计 4096 1 层 大堂、商场等 2048 2048 2 层 商场 1803 1803 3 层 商场 1803 1803 4 层 商场 2048 2048 5 层 技术夹层 2048 2048 6～18 层 写字楼 2048 26624 19 层 避难层 2048 2048 20～35 层 写字楼 1536 32768 36 层 写字楼 1536 1536 37 层 避难层 1536 1536 38～45 层 写字楼 1536 12888 46～49 层 写字楼 1024 4096 50 层 设备层 1024 1024 50 层核心部 设备层 283 283 小计 91953 51～55 层 写字楼 1024 5120 合计 101169 二、 项目投资估算与资金筹措 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、 本项目的开发总工期为三年，从 2002 年 10 月起，至 2005 年 9 月。 2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 30 年。 3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程 费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：1712706132 元人民币，汇总详见表 3。 表 3 项目总投资估算表 项目 东塔成本 东塔单价 西塔成本 西塔单价 合计 1、开发成本（静态） 907992780 8975 600371392 8365 1508364172 1.1 土地购置费 292497398 2891 207502602 2891 500000000 1.2 前期工程费 1.3 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 907427849 1.4 开发期间税费635512 100936323 2、开发费用 104620067 10331390 204341962 2.1 管理费1631492.2 其他费用 5058450 50 3588550 50 8647000 2.3 不可预见费163149Page 2 of 15 2.4 财务费用657657 113648001 2.5 销售费用 0 03853、总计 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134 （二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有