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新项目规划设计方案评审关注 要点详解 新项目规划设计方案评审要点 一、前言 1. 商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段？ 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、 方案设计阶段 ( 含方案深化 设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。 2. 商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容？ 商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于 对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新 项目规划的能力和水平将影响商业品质。 二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点 1． 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确 是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 2 ． 此阶段商管公司的任务及准备工作内容 商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案 ( 含方案深化 ) 设计评审、空调 冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致 按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段， 商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相 关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议， 完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联 合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点 从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所 需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和 思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 3 ． 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和 公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点 1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业 项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态 势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态 组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目 内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及 面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划 分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力 店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交 汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布 局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各 主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街 商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当， 并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和 “死角”； 2) 步行街的总长度通常以 280～350 米为宜；一般在步行街的 转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积 第 3 页 共 34 页 约 500～700 平米（开洞面积），次中庭面积约 300～400 平 方米（开洞面积） ；两个中庭的间距以 80～100 米为宜。 【关注点 3】交通组织 1) 城市广场 商业综合体一般设置大型城市广场（ 3000