【第45期微分享整理】土地增值税清算地成本分摊方法及面积大数据.pdfVIP

实用标准文案 【第45 期微分享整理】土地增值税清算的成本分摊方法及 面积数据 本次微分享大纲一、成本分摊方法对土增税的影响二、 成本分摊方法的相关税收政策三、成本分摊的几个热点难点 问题 1、道路、绿化用地问题 2、地下车库成本成本分摊问 题 3、装修成本分摊问题四、成本分摊面积数据来源 1、修 建性详细规划图及相关规划文件 2、房屋建筑面积测绘报告 一、成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地 增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致 的土地增值税税负不一样。 例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期 主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通 住宅土地增值税预清算增值率为 22%，则可选择的降低普通 住宅的增值率的方法之一是什么？ 将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目 比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多， 整体的增值率则会下降，有可能享受 20%免税优惠政策。 假设是另一种情况：按土地成本按各期项目总可售建筑面积 分配，而普通住宅项目的增值率达 47%，别墅项目的增值率 达 51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？ 将土地成本按业态产品土地面积分配？可行，但需测算，因 文档 实用标准文案 为普通住宅项目的增值率达 47%，如果增加分配给别墅项目 的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅 项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项 目的增值率如超过 50%，土地增值税税负不降反增。所以成 本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所 差异，我们需要提前测算及重点关注。同时关注当地税务机 关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的 可行性。 例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面 积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要 选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？ 我们可以看穗地税函 [2012]198 号的规定：对于分期开发房 地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目 符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算 条件的各分期项目合并作为一个清算单位。所以我们应注意 将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单 位，就可选择按建筑面积进行分摊。清算时点的选择也是一 项重要的规划因素。 二、成本分摊方法的相关税收政策 国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单 位分摊方法，但广州市有明确规定。 《中华人民共和国土地 增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土 文档 实用标准文案 地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金 额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算 分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他 方式计算分摊。 国税发 [2009]91 号：纳税人分期开发项目或 者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地 产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的 成本费用。 广东省地方税务局公告 2014 年第 3 号：纳税人分期开发项 目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型 房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共 同的成本费用。 2014-05-14 穗地税函 [2014]175 号（ 2014 年 9 月 10 日）能准确归集的 直接归集（受益原则归集） ， 不能归集的按以下分摊方法：同一清算单位内：按建筑面积 分配不同清算单位：土地成本按各清算单位占地面积比；其 他共同成本按各清算