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一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分 税收筹划的含义 在市场经济体制下， 税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳 税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规 的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动 的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人 带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动， 它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利 于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企 业的经营风险，有利于节约税收成本。 税收筹划完全 合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。 《注册税务 师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业 务内容之一” ，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。 随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法 律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种 运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是 收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。 下面，从企业经营过程中金额最大、 最为重要的两个税种 （土 地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划 国家税 务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首 先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政 策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率 较高， 税负重， 二是筹划余地较大， 可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列 5 种情形之一的，可以享受免 征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准 住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 。 2、因 国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家 建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务 机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。 以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营 的企业中的房地产，暂免征土地增值税。 4 、合作建 自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 5、 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优 惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点” 筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得 一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越 大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价 最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应 认真考虑的问题， 这就涉及到增值税的 “临界点”。 “临 界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额 （转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过 扣除项目金额 20 ％，免征土地增值税； 增值额超过扣除项目 金额 20 ％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“