浅谈房地产与全民居住其它经济.doc

浅谈房地产与全民居住其它经济 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 2 文1：浅谈房地产与全民居住其它经济 2 1.房地产行业特性概述 2 2.房地产发展与改善居民环境 3 3.房地产公司定位策略与居民居住需求 6 文2：房地产泡沫的论证研究其它经济 8 一、提出问题 8 二、论证问题 9 1.房地产投资过热 9 2.商品房价格增涨过快且波动性较大 9 3.商品房需求与供给不平衡 11 4.政府的政策太过于局部化、严厉化。 11 三、分析问题 12 (1)消费者、投资者对未来经济的美好预期。 12 (2)国外热钱的涌入。 12 (3)国民经济快速发展的推动作用。 12 (5)居民可支配收入增加引起的住宅改善性需求。 13 (6)毕业大学生和在外农民工对商品住宅租赁需求。 13 (7)相关法制不健全。 13 (8)投资渠道单一。 13 (9)土地制度不完善。 13 (10)银行信贷监督体系不完善。 13 参考文摘引言： 13 推荐阅读文献： 14 [3] 见中国经济景气月报总第94期，第Ⅱ页. 14 [4] 解放网-解放日报，2008年02月05日版. 14 原创性声明（模板） 15 文章致谢（模板） 15 正文 浅谈房地产与全民居住其它经济 文1：浅谈房地产与全民居住其它经济 1.房地产行业特性概述 公司的一般特性 商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的XX房地产公司具有一般商品生产 企业 的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是房地产业的要素是起更大作用的是土地、资金和市场需求;当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。 公司对土地的依赖性 因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得XX房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续 发展 的必要条件。现在国家调整土地政策，天津市政府加大对土地的控制权，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。 房地产具有保值和增值性 房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和 经济 的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。 2.房地产发展与改善居民环境 趋向:突破——调控——健康持续发 房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家约占总产值20%以上。由于它在国民经济中具有先导性和基拙性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步一致的，是朝前发展的。 我国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破;1992年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面.全年完成732亿投资，全国城镇新建住房亿平方米，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前我国城市人均住房不过平方米，全国房地产值还只占生产总值的2. 3%只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观”，这不是没有道理的。 在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造播人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。 问题: 冲击经济秩序、破坏生态环境在对房地产业放开、搞活中，发生“失拉”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”:①开发企业多，开发量少;②旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少;③国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少;④外资、合资企业增加多