消费支出规划教材.pptVIP

 项目六  消费支出规划;工作任务及能力要求;工作程序;本项目相关知识 1、贷款方式的基本知识 2、还款方式的基本知识 3、住房消费相关税费及保险费 4、住房消费相关法律规定 ;一、知识要求 （一）住房支出的分类 1、住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。 2、住房投资 将住房看成投资工具。;5．租房的选择 （1）适合租房的人群 （1）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者。 （3）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。 （2）租房和购房的比较分析 （1）年成本法； （2）净现值法。;;6、租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算;7、租房或购房的决策方法 （1）年成本法?? 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+ 年维修费及税金+折旧 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低； 如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。;例题：年成本法案例?? 小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万 元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？; 解：租房年成本： 5,500（元）×12＋5,500（元）×1×3%＝ 66,165（元） ??房年成本： 60（万元）×3%＋60（万元）×6%+ 5000（元）+120 （万元）×2%=83000元 购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元 高25.44%。; 年成本法其他考虑因素——未来房价上涨 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。 以上例而言，租房年成本率＝ 66,165（元）÷1,200,000（元）＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000（元）÷1,200,000（元）＝6.9%，差距只有1.4%。 若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。 因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价 涨跌的主观判断也是重要因素。;（2）净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出， 所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算;例题：净现值法案例?? 若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）; 租房NPV的计算 ?? 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: ?? CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500 ?? 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000 ?? 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,