营改增后,房地产开发进项税额如何抵扣确定销售额应纳税额计算.pdfVIP

.\ 营改增后，房地产开发企业进项税额如何抵扣？如何确定销售 额？应纳税额如何计算？ 一、纳税人和扣缴义务人 1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？ 答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂 靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发 包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的， 以该发包人为 纳税人。否则，以承包人为纳税人。 二、进项税额抵扣 1. 同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简 易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销 售周期一般比较长， 按销售额划分实际操作比较困难， 还有一些新建 的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？ 答：根据财税〔 2016 〕36 号文附件 1 第三十四条规定，简易计 税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既 有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的， 应 将进项税额进行划分。 对于无法划分不得抵扣进项税额的， 根据财税 〔2016 〕36 号文附件 1 第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。 2.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？ .\ 答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣， 其进项税额应按 照有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60% ，第 二年抵扣比例为 40% 。 三、销售额 1.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开 发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房 地产老项目”？ 答：房地产老项目，是指： （1 ）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目； （2 ） 《建筑工程施工许可证》未注明合 同开工日期或者未取得 《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同 注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。 2. 一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目， 是否可 以扣除受让土地的价款？ 答：根据 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知》（财税〔 2016 〕36 号）附件 2 第一条第（三）款第 10 项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产 项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款 .\ 和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为 销售额。 3. 因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地 价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？ 答：根据 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土 地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳 地价款产生的利息等其他费用。 4. 当期允许扣除的土地价款