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农地非农化的增值收益分析 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：农地非农化的增值收益分析 2 一、农地非农化增值收益形成原因 2 1.农地非农化的投资性增值 2 2.农地非农化的辐射性增值 2 3.市场供求关系变化引起土地增值 3 二、农地非农化的现状 3 1.农民和 农村 经济组织被排除在增值收益分配之外 3 2.地方政府从土地出让金中获取大部分增值收益 4 3.城市土地使用者低价购买土地使用权，分享增值收益 4 1.征地环节 4 2.供地环节 5 (2)从税费上调节增值收益 6 文2：农地非农化的增值收益分配及其利用 6 1　土地增值收益构成 网 http: 7 2　土地收益分配中存在的问题及原因分析 8 3　合理分配农用地被征后土地增值收益 9 参考文摘引言： 10 原创性声明（模板） 11 文章致谢（模板） 12 正文 农地非农化的增值收益分析 文1：农地非农化的增值收益分析 一、农地非农化增值收益形成原因 1.农地非农化的投资性增值 非农化投资性增值是指将农地转为建设用地后，对土地进行投资而引起的土地增值。从价值的表现形式来看，土地投资性增值增加的是土地的资本价值，从地租的角度来看，土地所有者、使用者的投资构成了级差地租Ⅱ，这一部分的增值收益也就相当于是级差地租n的资本化。转非前的农用地一般都是生地，是未形成任何建设条件的土地，要作为真正意义上的城市建设用地除了要具有一定的空间位置以外，还必须对土地进行投资开发使其具有城市土地的功能特性。这些新增加的投资的作用在于增加土地的功能，提高土地的利用效率。按照地租理论的观点，新增投资能够使土地在今后的使用中给土地使用者带来更多的超额利润。这些超额利润中的一部分将转变为级差地租Ⅱ，级差地租Ⅱ资本化后就成为了土地增值收益。 2.农地非农化的辐射性增值 辐射性增值是指除土地所有者、使用者以外的社会性投资，如国家、企事业单位等在某宗土地周围一定范围内土地上的投资，由于该地产生的辐射作用而使其增值。虽然土地的产权主体并没有对其土地进行任何的投资活动，但由于相邻土地乃至周围更远的土地上进行了投资改良，由于土地的外部性，产生了辐射性作用，使其的配套设施、 交通 条件、环保条件等得到了改善，因而产生了增值收益，这也可以看作是间接性投资而带来的增值。因此可以说，在一定区域范围内，对某一地块而言，其相邻土地、周围土地或更远的土地上的基础设施建设或土地附属物建设产生的功能会辐射到该地块，从而提高这块土地的利用能力和经济效益，提高其级差地租的水平，进而引起土地的增值。 3.市场供求关系变化引起土地增值 农用地转非以前，对农用地的需求主要是来自对其生产的农产品的需求，而当农产品收获以后，便与土地失去了天然的联系，在实物形态上发生了分离。而作为建设用地，对它的需求也是一种引致需求，是为了获得在土地上投资发展的权利，也并非土地本身，但是相对农用地来说，这类需求要直接许多。近几年来，由于住房分配制度改革和居民收入水平提高，房地产市场能量被不断释放，城市房地产开发大量兴起，对建设用地的需求不断增加，使得土地价格上涨。城市建设用地的需求己经达到了一个比较高的水平，所以一旦非农化完成，原来的农地作为建设用地进入土地市场，原农地的需求被建设用地的需求所替代，土地的价格也随之上涨几倍、几十倍。 二、农地非农化的现状 1.农民和 农村 经济组织被排除在增值收益分配之外 农民和农村经济组织获得的是按照被征收土地的原用途所给予的补偿，补偿的原则是保证被征地者的生活水平不因土地被征用而下降。但是按照国家土地补偿标准——土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍，以及被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准。可以看出农民和农村集体组织是被排除在农地非农化增值收益分配之外的。目前的补偿实际上只体现了对土地资源属性的补偿，实际上农用土地一旦转成建设用地以后，其价格就会很快上涨，依现行补偿方式，农民是拿不到上涨的那部分土地价格的。征用时以农地年产值确定价格，出让时按照土地建设用途确定价格，使地方政府拥有巨大的牟利空间，这对农民是不公平的。 2.地方政府从土地出让金中获取大部分增值收益 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格。政府从土地出让金中所获得的增值收益，应为土地出让纯收益，即扣除了土地征用中的各种补偿费、政府规费和政府投入土地的前期开发费用后的余额。从数量上看，土地出让金的规模在日益扩大。土地供应的垄断，使政府能够在土地收购、整理、管理等成本的基础上，加上稳定的利润对外转让土地使用权，使土地经营成为稳赚不赔的生意