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我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 2 文1：我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考 2 （一）受 经济 利益驱动的影响 2 （二）受农民进城发展需要的影响 2 （三）受城市退休人员休闲养老需求的影响 2 （一） 法律 法规不完善且有关规定滞后 3 （二）宅基地的市场流转面临体制性障碍 4 （三）宅基地使用权证发放需要规范 4 （四）审批管理不严 4 （一）加强立法并规范宅基地使用权的流转 5 （二）建立农民宅基地使用权流转制度 5 （三）建立合理的宅基地流转收益分配机制 6 （四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权 6 （五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度 7 文2：我国农村宅基地使用权流转浅议 7 一、农村宅基地使用权流转现状 8 （一）大量闲置情况严重 8 （三）流转态势 9 二、农村宅基地土地流转原因 9 （一）现行法律规定的缺陷 9 （二）现行制度背离了用益物权 10 （三）流转中的侵权隐患较大 10 （一）通过改革实现农村宅基地使用权有条件流转 10 （二）建立与宅基地流转相适应的土地产权制度 11 参考文摘引言： 12 推荐阅读文献： 13 原创性声明（模板） 13 文章致谢（模板） 14 正文 我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考 文1：我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考 目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析 （一）受 经济 利益驱动的影响 随着社会经济的快速 发展 和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。 （二）受农民进城发展需要的影响 改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。 （三）受城市退休人员休闲养老需求的影响 很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。 目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题 （一） 法律 法规不完善且有关规定滞后 一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。 二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。 （二）宅基地的市场流转面临体制性障碍 由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土