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物业事例地产物业管理资料 物业事例地产物业管理资料 PAGE / NUMPAGES 物业事例地产物业管理资料 近几年来，跟着物业管理行业的发展， 因住户在物业管理地区内遇到第三人伤害而以致的物业管理合同纠葛时有发生， 受害人常常不是起诉第三人而是直接把物业服务公司推上被告席。 南京市浦口区缔景名苑小区业主许某，因 2007 年 10 月 28 日小区内有人迁居，所燃放的爆竹飞进其家中爆炸点燃露台上的洗衣机和衣物惹起大火一事， 将南京市清茳物业管理有限公司告上法庭。 南京市浦口区人民法院 2008 年 2 月 21 日作出一审讯决， 认定“被告清茳物业公司在业主燃放爆竹时既未指定安全燃放地址， 也未采纳安全防备举措。现被告南京市清茳物业管理有限公司不可以供给闯事爆竹的实质燃放人，故应付该小区的业主燃放爆竹给原告许飞的财富造成的直接损失 6092 元肩负民事补偿责任。 ”后南京市清茳物业管理有限公司上诉至南京市中级人民法院， 随后南京市物业管理协会也向南京市中级人民法院发出建议函， 恳请南京中院予以改判。 后经南京市中级人民法院依法认定，裁决南京市清茳物业管理有限公司对一审原告许飞某的直接财富损失 6092 元，肩负 20%的补偿责任，并认定在赔付该款后，可向直接侵权人追偿。 上述事例，从法律性质上看，波及一个物业服务公司的安全保障 义务人的角色定位问题。 我们把它减小在一个比较小的范围内来商讨， 这就是住户在物业管理地区中遇到第三人的伤害时， 物业服务公司对 住户肩负的安全保障义务问题。 一、物业服务公司安全保障义务人的角色定位 《物业管理条例》第二条规定 ,物业管理是指业主经过选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司依据物业服务合同商定， 对房子及配套的设备设备和有关场所进行维修、保养、管理，保护物业管理地区内的环境卫生和有关次序的活动。 《物业管理条例》第四十七条明文规定“物业服务公司应当辅助做好物业管理地区内的安全防备工作。发生安全事故时， 物业服务公司在采纳应急举措的同时， 应当实时向有关行政管理部门报告，辅助做好救援工作。 ”物业管理的内容不不过不过包含对物的管理和对人的服务， 还包含物业管理地区内环境管理、物之利用次序管理和公共次序的管理。 物业管理服务中的安保义务，直接关系到小区住户的人身和财富安全。 依据《最高人民法院对于审理人身伤害补偿案件合用法律若干问 题的解说》（以下简称《人身伤害补偿解说》）第六条第一款规定，“从 事住宿、餐饮、娱乐等经营活动的自然人、法人、其余组织，未尽合 理限度范围内的安全保障义务以致别人遭到人身伤害， 补偿权益人请 求其肩负相应补偿责任的， 人民法院应予支持。”《最高人民法院对于 审理物业服务纠葛案件详细应用法律若干问题的解说 （征采建议稿）》 第八条也做出了近似规定。 这里的人身伤害应当做扩大解说， 即经营 者对服务场所的安全保障义务， 应指经营者在经营场所抵花费者、 潜 在的花费者或其余进入服务场所的人的人身、 财富安全依法肩负的安 全保障义务。 除法律的明确规定之外，在物业服务公司签订的《 （先期）物业服务合同》中，也会依据物业服务的等级对保安义务作出相应的详细 规定。因为物业管理服务的民事服务合同性质， 物业管理地区作为物业服务公司供给服务的场所，应当认定为《人身伤害补偿解说》所指的“服务场所”，物业服务公司作为物业管理服务的供给者，属于从事“等经营活动的法人”范围，属于安全保障义务的义务主体。 南京的这起案件中，受害人与南京市清茳物业管理有限公司签订的《缔景名苑小区先期物业服务合同》明确规定“物业公司供给的先期物业管理服务内容为公共次序保护、安全防备等事项的辅助管理”，其详细标准为“辅助公安机关保持管理地区内正常生活次序，防备不安全事件发生” ； 合同还规定“物业公司不肩负业主、物业使用人的人身、财富 保险、保留的责任”。这就在法律与合同层面上规定了南京市清茳物 业管理有限公司在物业管理地区安全防备工作中的地位和作用， 即协 助公安部门做好安全防备工作， 而不是对物业管理地区内的安全防备 工作全面负责。 由此能够看出，物业服务公司的安全保障义务，不不过是法定的义务，更主要的是一种商定的义务。 正如公安和保何在治安管理职责与处理权限上拥有巨大的不一样。 安全保障义务应当在多大程度上保障住户的人身和财富安全， 应当依据法律规定、 合同商定或诚实信誉 原则来确立，而不是一般意义上的 “保障人身财富安全绝对不受入侵” 。物业服务公司的安全保障义务在实践过程中往常是作为合同的附随 义务出现的。因为在实务中， 物业服务合同一般不会对安全保障义务做出详尽的商定， 或许虽有商定但商定也特别不明确。 物业服务公司 只需鉴于诚实信誉原则对业主或物业使用人尽到一般的、 有限度的安全注意义务即可视为