xxxx年7月南昌房地产市场分析报告_0页.docVIP

2010 年 7 月南昌房地产市场分析报告 一、 2010年 7 月中国房地产市场概览 7 月全国住宅价格环比下跌城市逾七成 中国房地产指数系统 8月 2日发布百城价格指数， 7月全国 100个城市住宅 平均价格为 8308元/ 平方米，环比下跌 1.32%。其中 26个城市价格呈现环比上 涨趋势， 74 个城市价格则表现为环比下跌。在价格上涨的城市之中，哈尔滨上 涨幅度最大，为 2.95%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为 4.32%。7 月份住宅 价格环比涨幅居于前十的城市， 几乎被三、四线城市所囊括， 其中哈尔滨、日照、 鄂尔多斯的环比涨幅均超过 2%。而 7 月住宅价格环比跌幅前十的城市中，一些 二线城市则在其中。如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头，其跌幅 分别为 4.32%和 4.13%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过 4%的城市。 房价开始现松动 开发商资金充裕度开始下降 全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露， 开发商资金充裕度 开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资金 5 月份比 4 月份大幅度增加， 比去年月均大幅度增加， 去年的月均自有资金是 1452 亿元，到了今年 5 月份达到了 2000 多亿元。自有资金率大幅度上升到 70%，去 年的数据是 50%。从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的 效果是显著的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。在此 背景下， 开发商调整战略目标， 有的继续逢低拿地， 大型的开发企业平衡商业地 产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地产领域发展。 传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果 7月3-4 日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示 ,目前 房地产调控导致市场量跌价滞 ,这种情况不会维持太久 ,继续调控下去 ,会出现量 价齐跌的情况。徐绍史表示 ,下半年国土资源工作的重要内容之一 , 就是积极参与 房地产调控。 徐绍史提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容： 一是严 格供地计划执行 ,保证 70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；二是严 查房地产开发商囤地 , 目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的 ,国 土资源部正在对这个问题进行梳理 , 将出台新的政策 ,解决这个问题；三是严格土 地出让新合同的执行问题 ,开发商在土地出让新合同当中 , 与政府约定了开竣工 日期, 国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。国土资源部总规划 师胡存智日前对本报记者表示 , 房地产用地土地出让保证金比例将从 20%,提高 到 30%。 一线城市房租普遍上涨专家称这与调控关系密切 国务院十号文件出台两个多月以来， 降价的呼声不但没有打破住房市场的僵 持局面，租房市场却呈现出了异常的火爆。 链家地产近期公布的上半年北京住宅 租金情况显示， 2010年上半年全市套均租金 2792元/ 月，同比上涨 18.5%左右。 同样，上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入 5、6 月以来，租金 涨幅更为明显。 与此同时， 房租价格上涨的风潮也不可避免地向二、 三线城市蔓 延。买房人少了租房人就多了， 供不应求导致价格上涨， 这原本是一条简单的逻 辑，但放在中国的租房市场上， 似乎就不这么简单了。 中国之声特约观察员李一 戈认为，以本轮地产调控为导火索， 房租价格急速上涨背后隐藏着供需双方的挣 扎与无奈。 降价打折：开发商促销“迷踪拳” 算晕购房者 楼市调控将满三个月 ,不少购房者陷入两难的境地 ,在买还是观望中纠缠。 趁 此机会,部分开发商给出针对性的举措 , 比如推出多重优惠 , 就象打“迷踪拳”, 至于实际优惠多少 ,算法复杂 ,让不少购房者只能带上计算器 ,一样一样来计算。 针对购房者的情绪 ,不少开发商推出了众多的优惠 , 比如折上折、 赠送面积、送家 电、免几年物管费等等。 现在不少开发商几样优惠有条件的叠加 , 优惠越发复杂。 不仅投资客纠结 ,普通购房者,也处在这样的矛盾之中。昨日,在空港新区某楼盘 , 家住江北区五里店的覃军正带着小孩看房 ,他说最近看了不少楼盘 ,但还在犹豫 , 比如正在看的楼盘 ,买二室两厅钱刚好够 , 买三室两厅就少了点。如果现在不买 , 他也担心错失机会。一家知名品牌开发商透露 ,最近两周来,虽然成交量增加 ,但 是购房者占看房者的比例依然较低 , 这说明市场观望情绪依然较浓 地方政府消极懈怠开发商豪赌调控不可持续 从楼市调控政策本身看，自从 4 月中旬出台政策后，至今再也没有新动静， 甚至新国十条中要求尽快研究出台的政策， 至今遥遥无期。 这让开发商看到了楼 市调控不可能持续的希望和曙光。 从国际经济形势看，