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住所订价方法 住所订价方法 PAGE / NUMPAGES 住所订价方法 住所订价方法 价钱策略 【hhyy】多层项目 一、价钱定位目标概要 1、销售目标 A、最大收益目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、公司品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特点，且不一样时期目标重视点可 能有所变化，所以对价钱定位有相应的要求。依据目标重视点的不一样，制 定合理的销售价钱极有益于项目开发目标的实现。 二、价钱定位基础 依据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的订价基础，即依据行业中同 类物业的现行均匀价钱水平为基础来订价。此种订价法是为争取市场而对 竞争敌手的主动出击，与市场的需求、竞争敌手的态势密切相连，是最易 被市场赞同、最主动出击的订价方法。采纳此方法，在特意大程度上的确 是以竞争敌手的价钱为订价基础，以稍低于或相当于竞争敌手的价钱入市。 因为竞争敌手的现行价钱已被市场所查验，并且也反应了本行业的集体聪 慧，假如另行订价，特意难认识购置者对本案的价钱反响。 三、竞争楼盘态势 1、金山板块及其余同类物业竞争对照表 项目名 总规 均匀价 工程 规划 面积范围 主力面积 交房时刻 称 模 格 进度 金山碧 水 31 万 主体 17— 7F 78256 106--1281833 2004 年末 M2 三层 三期 B 区 香江明 珠 186 16— 7F 86— 280 160--280 2700 2004-01 封顶 亩 二 期 15— 7F  卖点 抗性 社区规模 大配套齐 地点较偏价钱低 紧临南江 紧挨大桥 滨公园，户 噪音较大 型特意 金山明 单体 户型新奇， 65 亩 110 — 244 125--158 2400 2003-12-31 南向朝金 珠 落成 景观绿化 4— 9F 山大道。 精良。 6-7F,4-7.5F 1985 户型多样 建筑密度 金山明 外墙 71 亩 68— 268 价钱相对 大，配套 星 90--127 电梯： 2004-05 3-9F,5-11F 装饰 较低 少 2077 北京金 5— 15F 桩基 楼间距大 价钱人相 山 57 亩 55— 240 120--130 2500 2004 年末 空中花园 对较高 5— 11F 达成 面积大， 3 米层高 金山佳 园 百合苑  7 万 地面 设观景电 项目地势 梯，入户空 狭长且沿 9— 9、 11 100 — 154 100--120 2350 2004 年末 二层 M2 中花园。 街散布 得房率高 户型单调 外墙 物业费按 3--12F 126--300 149--158 2300 2004-05 交托时刻 装饰 多层价钱 长 收 武夷明 珠 滨江丽 景 区 康 城 幸福城 福光远 东花园  14— 7F 幢电梯房 5— 9F 12— 7F 7— 7F 5— 12F 9— 7F 5— 7F  7..9 万 90— 200 M2 348 62--216 亩 104 87— 210 亩 7.1 万 60— 180 M2 万 38--150 M2  1968 2004 年末 打桩 紧临南江 起 滨公园 规模大，交 周边交通 主体 情况凌乱 通便利临 97125 2100 2003-08 三层 卫生情况 江看景 差 地点偏交 部分 价钱相对 通不偏周 87--120 1960 2004-03 封顶 较低 边环境杂 乱 北峰是垃 部分 凑近丛林 圾办理场 2003 年末 公园价钱 107--139 2000 封顶 地区形象 适中 不可以 101--106 1750 2003-09 已交 价钱低 绿化、配 房 套简单 相关概要 1：南江滨地区现有竞争楼盘重要是滨江丽景、 金山碧水、金 山明星等楼盘，各个楼盘在规模、地点等方面都优于本项目。此中金山碧 水依赖规模大、配套齐、政府扶助、价钱低的优势对本项目构成威胁。另 外，滨江丽景占有有益的地理地点将分流本项目的部分客源。地区内竞争 的结果将分别市场对本项目的注意力。 相关概要 2：各个板块之间竞争剧烈。 “东扩南移”的都市进展战略造就了金山和东区两大热点板块；随后五四北板块异军崛起，并带动了周边地区的进展，形成共同进展之势。这些新兴的板块都拥有特意强的市场呼吁力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。 2．重要竞争敌手价钱特点 ◆金山碧水三期 金山碧水三期 B 区起价 1677 元/㎡，均价 1833 元/㎡，最高价 2174 元/㎡；一、二层差价 100 元/㎡，二、三层差价 90 元/㎡，三、四层差价 30 元/㎡，水平差价 80 元/㎡，东西无显然差价；复式为最高价； 按揭贷款不打折，一次性付款 98 折。 附：金山碧水三期 B 区 1#楼价