加油站项目土地评估技术过程收集.pdfVIP

一、估价方法 根据《城镇土地估价规程》 （以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比 较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法 等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情 况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地 估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场 状况，评估可以选用以下方法： 考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与 估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确 定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。 二、估价过程： 1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成 果,按照替代原则 ,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件 相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 ,进而求取估 价对象在估价基准日价格的方法。 ⑴基准地价成果介绍及内涵 根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》 （某政发[2011]13号），某县