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项目规划设计任务书 项目规划设计任务书 PAGE / NUMPAGES 项目规划设计任务书 项目规划设计任务书 “xx 香颂”项目规划设计任务书序言 略 一 . 设计依照 1( 本项目 1:500 规划红线附图 2( 国家及 xx 市现行有关法例、规范、准则 二 . 项目简介 1( 项目现状条件 “xx 香颂”项目用地位于 xx 市二环路——观泉路 50 号，南部即接壤二环，北临东陶路，东侧为城市骨干道东望街，是 xx 市东北部地区的地产开发重地，更是房地产产品花费市场炙手可热的抢夺焦点，近几年周边住所项目连片开发，业已形 成拥有浓重居住气氛的大型居住区。 长约 250 米，南北进深约 200 米。整幅用地沿二环路以北横向散布，整体呈长方形，东西 地形方正平坦，垂直高差几乎为零。 “xx 香颂”地处大东区规划中的“二台子——东望街”高级居住区，跟着棚户区改造，可利用的土地空间较大，该地域拥有无穷的想象空间，可要点摆布高档住所区、综合商场、新式服务业和社区商业等。 “xx 香颂”地块的居住条件拥有特别优秀的人居特质。几大旧有及新开发项目的存在已经使该地区的居住气氛比较浓重 ; 通畅的交通条件更是无可比较。将来建成后，“ xx 香颂”将在这个较大规模的居住地区内形成一道独到的景色，进而在整体环境气氛上给人以更加崭新的视觉及人文感觉。 本项目有着优秀的规划远景，可是就当前的现状也存在多方面的不足，项目周 边物业形象整体落伍 ; 地区距传统的城市中心有必定距离，属于新式的生活居住 区，新建项目许多，生活成熟度较低，商业和生活配套严重不足等要素，都成了制 约项目发展的客观风险，所以，在打造项目优秀产品的同时，尽可能的躲避劣势并 予以有效增补，也是产品规划设计需要要点考虑的条件。 项目的基本技术指标 1 项目规划设计任务书 (1) 用地 : 项目用地面积约 49198?。 项目整体基本为两梯四—六户的景观高层及部分小高层构成，能够考虑部分高层小户型住所。 容积率 :?3.0 总建筑面积约为 :15 万?，此中住所面积约 13 万?，商业 2 万 ?。 (5) 项目考虑分三期开发，一期开发量约为 5 万?，二期开发量约为 5 万?，三期开发量约为 5 万 ?。 商业比率 :?20% 绿地率 :?25% 建筑密度 :?35% 在知足上述指标的基础上，本着人居环境最优化的原则睁开设计。 项目市场定位及开发理念 市场定位 依据地块自然条件和周边条件，以及房地产市场调研剖析和当地城市经济发展 规划剖析，我们能够看到该地区中高端市场表现以下特点 : 从整体供需关系上来看，当前地区市场需求略大于供应，主要原由是金融危机的影响造成部分土地闲置，公司持慎重态度未进入开发环节。此外，花费者在持 币观看了半年后，在刚性需求的驱动下，急于购房，从当前在售的几个项目来看， 部分质量好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个表现 , 从昨年夏季开始，销 售价钱一路走高，特别是今年春节后， xx 整体房价预计上升 10—— 15%。 地区市场如日中天，大批可供开发的土地确立了高档居住区的基础，周边客 户购置力较高，当前基本居住在上世纪 90 年月的住所产品中，亟待改良居住环境 ; 23) 从户型面积段来看，当前地区内供应的产品开端面积在 60-80 m 左右，终 端面积也不 2 大，最大达到 130 m; 主力面积段主要集中在 80-115?之间。 从整体户型配比来看， 70-95 m 区间的 2 房 2 厅 1 卫/2 卫户型供应面积最 大且销量很好， 2115—125 m 区间的 3 房 2 厅 1 卫 /2 卫户型供应面积其次， 130?以上区间的 3 房 2 厅 2 卫户型各楼盘都少许供应，且销售状况不是很好。 5) 当前地区内住所项目的销售均价稳固在 5000—— 6000 元 /? 之间，而质量好 的住所销售均价更是在 7000 元/? 左右。 2 项目规划设计任务书 6) 地区内潜伏客户除了原住民之外，还有一大多数是周 边大型公司 ( 华晨公司 ) 和各种专业市场 ( 陶瓷城、国瑞汽配城等 ) 的业主和从业人 员，这部分潜伏客户对居住的要求较高，但面积多为中小户型。 所以，“ xx 香颂”项目 ( 暂命名 ) 制定位为 : 东北部地域专为中产和准中产阶层 ( 城市精英 ) 量身打造的、以产的、表现人文特点的、中高端文化住区。 品力为先导 目标对象及开发理念 ) 目标客户主要为当地拥有必定经济基础，以追求生活质量，希望改良居住条 件，提高 1 居住质量，神往舒坦人居环境目标为主的当地原住居民、大型公司白领阶层和 工作人员等。 在开发方向上，我们需联合项目所处地区的文化背景，充足把项目的文化精神与所处地区的城市功能文化气味有机的交融和开释。