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土地储备行业风险分析报告 土地储备行业风险分析报告 土地储备行业风险分析报告 摘 要 一、行业产业链剖析 土地贮备是一种简单的提法，它的完好观点应是土地规划、土地整理、土地收买整改和土地供应的全过 程。土地整理是指在必定的地区空间内，依照土地利用整体规划和土地利用计划的要求，采纳必定的措 施和手段，调整土地利用关系，改良土地利用构造。土地收买整改是指经过征用或回收闲置土地、拆迁 平坦、合并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。土地供应是依据社会经济发展、城市规划和供地 计划经过土地招标拍卖出让方式供应给不一样的需求者。完好的土地贮备产业链应该包含这四个环节，而 各个环节又会波及到不一样的机构和组织。目前，在我国大多半地区，土地贮备制度形成了土地贮备管理 委员会和土地贮备机构两级管理的运行体制。 二、行业主要特色 （一）土地贮备与宏观调控 中国推行城市土地国家所有、土地用途管束、农地转用、建设用地一致供应制度，这使得政府能够经过 调理土地供应总量、安排不一样的土地用途来克制或鼓舞市场需求，有效地指引投资的方向和水平，实现 调控经济运行的目标。所以，运用土地政策对经济进行宏观调控拥有可行性和有效性。正确运用土地政策参加宏观调控，对遏止部分行业盲目投资和低水平扩充产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控突显 收效的重点因素所在。而掌握土地供应和适当放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到很好的作用。 （二）土地供应的垄断性和出让方式的不完好竞争性 依照我国宪法和土地管理法的有关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只好由政府进行。土地贮备制度下，土地贮备机构详细履行土地所有者职能，经过将很多闲置的、分别的土地集中起来，直接进行贮备或许经过开发后进入贮备，同新征用地一同归入土地贮备系统，而后由城市政府按计划出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。 别的，我国的土地出让存在着不完好竞争。我领土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。固然在土地贮备制度框架下，土地贮备出让市场拥有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将渐渐代替协议出让方式而据有主导地位。可是，因为土地是重要的生产和生活资源，公共事业用地因为拥有特别性而不行能采纳市场方式供应，而采纳政策优惠价供应；并且依据我国《土地法》的规定，切合有关条件的土地能够采纳划拨的行政手段供应。土地出让和土地划拨双轨制的同时存在，使得贮备土地的出让方式表现出不完好竞争性。 （三）土地贮备的区位性 土地价值来自其地区地点，即坐落的地点、周边条件和环境。不一样的区位，形成不一样的土地价值。影响土地区位的因素是多方面的，此中主要有交通条件、就业时机和条件、教育设备、医疗设备、商业设 施、文体娱乐设备、景观等。城市居民的生活离不开这些设备，所以，这些设备、条件越便利，越优胜，其区位价值就越高，即土地价值越高。因为城市发展的历史原由，交通、就业、教育、商业、文体娱乐等设备常常集中在城市的中心地区。跟着城市的发展，城市道积不停扩大，而以上城市配套设备其实不可以跟上城市规模发展的速度，常常是滞后的或长时间滞后的，所以，城市中心地区的便利条件就更为难得跟着经济的发展和个人收入的增添，城市化的发展和城市规模、人口的扩大，区位好的土地价值必 然增高。由此，不难理解，为何土地价钱在不停增高、位于城市中心地区的二手房会不停增值、开发商的利润会随土地增值而不停增涨。土地的区位性也直接决定了土地的供求关系和交易中的价钱。 （四）土地贮备机构的特别性 城市土地贮备机构主要经过政府信用担保或土地抵押等形式获取银行信贷资本，以政府拟订的一致赔偿 价钱或许磋商价钱从原土地使用者手中进行土地收买，支付土地回收赔偿费，收买贮备地块；在办理房 屋拆迁、土地整理、贮备土地的管理等环节上向土地开发施工单位支付土地开发成本，而后向政府申请出让地块；土地出让后，财政部门对土地贮备成本进行审查，土地贮备机构回收审查后成本同时获取少 量土地基金，巨额的级差利润上交财政。 （五）土地贮备受国家政策影响强 与其余行业不一样，土地贮备对市场变化的敏感性较低，而受国家政策影响较大。 2004 年至 2007 年，政 府对土地市场的规范程度不停加深，对土地宏观调控的力度不停增强。土地的使用更为合理，土地资源的配置更为有效率。 数据根源：国家统计局 1998~2007 全领土地购买面积趋势图 国家的土地政策也在必定程度上影响到了我领土地市场的交易，上图为房地产公司从 1998 年至 2007 年 每年购买土地面积图。从图中能够看到，国家政策对土地市场的影响效度。 1998 年至 2004 年，全国房 地产公司购买土地面积每年都保持着高速增添， 1998 年，全国房地产公司购买土地面积还不过 万平方米