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土地估价技术分析方案评审标准 土地估价技术分析方案评审标准 土地估价技术分析方案评审标准 一、封面格式 2 分） 1、封面标题 1 分）：要点审察工程名称、受托估价单位、估价报告编 号、技术报告编号、提交报告日期能否齐备，少 1 项减 0.5 分，少 2 项以上则不 得分； 2、要点字 1 分）：要点审察估价对象所在市、县全名 与工程名称中市、 县全名能否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度能否完好，少 1 项减 0.5 分，少 2 项以上则不得分。 二、第一部分 总述 18 分） 1、估价目的 2 分）。估价目的一定表述正确、规范，比如：出让、转 让、抵押、作价入股、清理、征收赔偿、课税等。出现以下错误者不得分： 1）出现两个估价目的； 2）估价标的不切合土地处罚的有关规定，比如不可以 交易、抵押、转让或许不可以被征收征用的土地，不可以出现相对应的评估目的。 2、估价依照 3 分）。要点审察：①估价依照能否充足，法律、法例、政 策文件，技术规程，拜托方供给的资料，实勘资料等四类能否齐备，表述能否 规范等，波及法律、法例、政策文件的，应注明奏效日期；②政策和法例能否 考虑了最新政策调整、能否拥有针对性。每少一项减 1 分，少 3 项以上者不得 分。 3、估价基准日与估价日期 1 分）。一般状况下，估价基准日与估价日期 靠近，出让、转让、抵押、作价入股、清理、征收赔偿、课税等目的的，惯例 都是在踏勘现场之日，波及财务记账的多半选择月底。估价机构能够应拜托方 要求出具追述性评估和展望性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提 交报告的时间或许估价工作期间的间隔在 3 个月以上。凡估价基准日不是实地 查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假定条件”中明确界定评估设定状况 能否与实地查勘之日的状况一致，并提示估价报告使用者注意区分。波及地上 附着物的，特别是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估 报告时要求拜托方或许利益有关人署名盖印认同地上物数目及质量、价值等情 况并供给基准日的照片。抵押评估应回避出具展望性报告。 4、价钱定义 4 分）。要点审察：本质和假定的利用条件 用途）、本质和 假定的开发程度、有效使用年限、价钱种类 公允市场价钱或抵押价钱或清理价 1/20 格或迅速变现价钱或拍卖底价或重置成本价或征收征用赔偿价等）、估价基准 日等。每少一项减 1 分，少 4 项以上者和设定条件显然不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假定，应谨慎考虑其可行性，应与估价目的相切归并且假定条件是有可能达到的，比如：现状为工业用地，拜托方要求测算改变成商业服务业用地后的地价，假如该地区均规划为纯真的工业园区，就 不行行；现状为生地，拜托评估经过 “七通一平 ”、3年后的地价，假如是在特别荒僻的地区，请谨慎查阅政府有关市政投入的规划并判断其合理性。 5、估价结果 1 分）。要点审察地价水平的合理性，土地单价的表现形式 尽可能排列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出 估价结果一览表，评估标的位于广东境内的商业服务业用地、公共管理与公共 服务用地、住所用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结 果的合理性。结果与专家判断的合理估价结果有 15％以上的进出的，本项不得 分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减 0.5 分。需要特别说明的 是，假如不是应用于年度报告质量评审，估价结果的合理性拥有一票反对权， 即假如专家一致以为土地估价结果严重偏离合理价钱，则该报告直接评判为不 合格报告。 6、估价报告和估价结果的使用 5 分）。要点审察：①前提条件和假定条 件的合理性、完好性 2 分）；②估价结果和估价报告使用的限制性能否做明确 提示 1 分）；③对需要特别说明的事项 2 分），比如没法实地确认的事项和评 估中采纳的地价指数修正、设定了与证载用途不符或许设定的开发程度与基准 日本质开发程度不符等能否有全面、合理的解说。凡各项说明有误差者扣减 2 分；对权属的理解显然有误者或许属于应特别说明的状况而不予说明者，或许 其余说明错误达到 2 项以上者本部分不得分。 特别说明： (1对没法获得土地权属证书或其余合法的权属证明文件的状况下使用假定条件的，一定充足说明假定的原由并作出有关风险提示。 2）估价对象用途与土地证载用途或其余权属证明文件不一致，需在报告附件中供给以下证明文件： 1．切合城市规划，并获得规划部门建议书； 2．领土或房产行政管理部门认同的书面建议。 3）合理设定：在未获得上述第二款中的证明资料并以咨询市场价钱为目的的状况下，可供给拜托方的书面要求作为辅证。上述证明资料和设定过程，均需反应在估价报告的 “估价报告和估价结果的使用 ”章节中。 4）对切合地区性土地市场管理规