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定价策略 一、定价方式 价格策略是一种非常重要也是非常实用的营销手段， 是指如何根据产品的生产成 本、产品特性和使用价值， 应对市场竞争及反应， 进行合理的价格组合， 在利于销售 的前提下，采取各种灵活多变的定价策略， 使开发商的利润尽可能的增加， 实现经营 战略和经营目标， 提高企业整体效益。 这个平衡点也是项目价格定位的关键。 而且价 格将受到各方面因素的影响，因此将根据实际情况而适当调整。 1、定价的具体策略： 在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是低开高走， 二是高开低走， 这两种价 格制定策略是针对不同的物业类型以及根据市场反应来制定的。 本案采用房地产项目普遍使用的“低开高走”售价策略。前期采用“低价”有助 吸引更多的市场关注， 并实现项目的快速运作。 而在那个阶段， 房价也大多是房屋价 值的真实体现， 给受众造成一种迅速升值的感觉， 引发消费者强烈的购买冲动。 随着 时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整， 并根据不同的时间段放出不同 的销量。 2 、本案具体定价方式及建议 （1）项目定价的方法与原则 在房地产项目定价的时候， 虽然影响产品价格的因素有很多， 但是企业在制定价 格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数， 而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。 房地产项目定价方法主要有三种， 一种是市场比较法， 一种是以成本为导向的假 设开发法， 还有种是心理承受估价法， 根据目前句容的市场情况， 我们在定价上采用 的是假设开发法和可比楼盘量化定价法即市场比较法。 在本案的定价策划当中， 考虑到贵公司的实际情况及句容市场的竞争环境， 本公 司是遵循以下原则来进行此次定价： 取最高利润 得高收益率 保持价格稳定 应付或避免竞争 A: 假设开发法 由于可变因素较多， 有些具体数据不够明确， 以下测算为粗略预估， 以便供大家 参考。 （1）高层的成本定价 本现有的规划方案中， 项目占地 131886 ㎡，总建筑面积为 105492 ㎡，建筑密度 18.5 ％，其中高层住宅面积 41424 ㎡。 假设开发法（成本＋利润）单位：元 / 平方米 成本项 计算结果 计算方法 1、楼面地价 248 地价按 38 万/ 亩核算，高层占地面积比值 价 2 、前期及后期费用 208 3、开发建设费 1365 含建安、报建、及景观三部分 4 、基础设施费 230 5、公共配套设施费 85 1~5 项合计 2104 元 6 、销售费 89.6 按销售额 2.8 ％ 7、物业启动费 30 8、财务费 160 按销售额 5 ％ 9、管理费