房地产项目可行性研究探讨.docVIP

Megan精品文档 PAGE 1 房地产项目可行性研究探討 　　摘要：房地产项目可行性研究房地产投資规模大、建设经营周期长、受自然因素以及社会、经济、行政、心理等因素的影响大，一旦決策失误就会给投資者带來庞大的甚至毁灭性的损失，而房地产项目可行性研究是投資決策的依据，因此，有必要对房地产项目投資进行可行性研究。 　　关键詞：房地产;可行性研究 　　1、引言 　　可行性研究是指在当前环境中，投資一个长期的项目之前，必須进行系统的分析和综合研究项目投資的必要性，以及项目在金融、技术、经济、法律、社会乃至生态和其他方面的能力，以实现其投資目标的论证和科学的评价。它是決策者做出投資決策的准确和可靠的前提和保障。 　　2、房地产项目可行性研究的必要性 　　房地产项目可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋完善的一整套系统的科学方法，它对成功的开发房地产具有重要意义，从城市发展的整体來說，综合开发是城市规划的实施过程，开发项目的实施必然会给城市布局带來影响，对城市的经济繁荣、人民的生活环境带來影响，而对开发企业來說，实施开发项目必然要投入資金、物資和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生一定的影响，因此，对开发项目必須要有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行周密的调查研究分析，以实现开发项目投資決策的科学化和民主化，减少或避免投資決策的失误，提高开发项目的社会、经济和环境效益，而所有这一切都是可行性研究的内容，因此，可以說可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作，也是开发项目投資決策的基础， 　　3、房地产项目可行性分析研究的作用 　　可行性研究是进行房地产项目投資決策的重要依据，房地产项目由于建设经营周期长、投入資金大，并且房地产市场竞争日趋激烈，项目投資不能只凭经验或感觉进行，它必須要建立在详细可靠的市场猜测、成本分析和投資收益预算基础上，房地产项目的可行性研究可以对项目进行全面综合的分析和论证，按照可行性研究结论进行決策，可提高投資決策的科学性和正确性;可行性研究是项目审批的依据，我国政府管理部门规定投資项目必須列入国家的投資计划，尤其是房地产项目在我国要经过政府管理部门的立项审批，而立项审批的依据之一就是项目可行性研究报告;可行性研究是项目資金筹措的依据，房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹資还本能力和经营效益获取能力，银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息，因此，可行性研究也是企业筹集資金和金融机构提供信贷依据;可行性研究是编制设计任务书的依据，可行性研究对开发项目的建设规模、内容及建设标准都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容;可行性研究是开发商与各方签訂合同的依据，开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，并与设计、供应、資金融通等部门商议和签訂有关协议，因此，可行性研究是开发商与各方签訂合同的依据;可行性研究可作为编制下阶段规划设计的依据，在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、设计方案构想、配套设施的种类等都进行了分析和论证，举荐了建设方案，可行性研究报告批准后，规划设计工作可根据此进行 　　4、房地产项目可行性分析的工作阶段 　　房地产项目可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度，一般分为三个阶段包括投資机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。 　　(1)投資机会研究投資机会，也被称为投資机会确定。主要任务是对项目的投資方向和设想做出粗略性的分析和建议。其目的是在一个特定区域，根据国家和地区的有关政策、结合資源、建设布局、市场猜测以及其他条件的狀态，挑选建设项目，寻找一个有利的投資机会。投資机会一般是比较从大体进行把握和分析的，根据市场猜测和投資回报率和盈利能力的角度，从投資研究的可能性，找到最有利的投資机会。 　　(2)初步可行性研究又称预可行性研究，初步可行性研究，是一个正式的详细的可行性研究的准备阶段。投資机会确认可行的项目，表白该项目是值得继续研究，但不知道是否值得进行详细的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以进一步确定是否具有较高的经济效益。进行初步可行性研究，因为可行性研究是一个昂贵和费时的工作，因此必須通过初步可行性研究对项目的盈利能力及前景作进一步的分析和判断。初步可行性研究的主要任务是[36]：①投資机会的研究，并在详细資料作进一步分析的基础上，分析得出的结论②确定项目的盈利能力，是否有必要进行下一步详细的可行性研究。③确定哪些关键问題是否需要专題研究，如在房地产政策趋势的变化、市场猜测。初步可行性研究与详细可行性研究，深度和精度的主要内容大体一致。如