分析房地产市场调研收集.pdfVIP

析房地产市场调研 房地产市场调研， 就是以房地产为特定的商品对象， 对相关的市场信息进行系统的收集、 整理、 记录和分析， 进而对房地产市场进行研究与预测， 为决策者们了解房地产市场的变动 趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的 “不动性 ”，房 地产市场调查也烙有很深的地域特征。 我们对房地产市场的切入， 也习惯依据地域形态， 由 点( 单个楼盘 )到线、面 ( 区域市场 ) ，再由线、面 (区域市场 )到体 (宏观环境 ) ；然后再从体回复 到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点 —— 单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础， 它不但是新进员工 接触房地产知识的第一课， 而且也是任何资深人员， 对房地产市场即时了解最为具体、 最为 直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项 ：第一项 是分析楼盘的地理位置。 大的方面讲， 就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性 (商业中心、工业中心、学院社区等 ) ；了解区域交 通状况， (公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等 )；因或公共配套设施 ( 水、 电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、 集贸市尝著名餐馆等生活配套 ) 和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状， 所处位置， 它的东西南北的邻居是谁 ?它的进出道路如何 ?是否临街 …… 等等。 和其他商品不 一样， 楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素， 它的优劣与否， 往往决定了楼盘的大部 分价值。 第二项 是分析产品。 这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、 总建面 积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公 共设施和施工进度 …… 等等。 分析产品是理解楼盘的基础， 只有认真分析产品， 才能正确把 握因此而产生的种种变化。 产品因素中有一特别项目， 虽不是产品本身， 但却是产品的重要 构成， 它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、 建设和物业管理等主要事 项的承担公司是谁 ?他们的资质如何 ?彼此间是如何合作的 ?…… ，从而评估楼盘的资信度。 第三项 是剖析价格组合。 即产品的单价、总价和付款方式。 市场中， 往往有许多价格方面的 促销活动， 但万变不离其宗， 其最终归结于价格组合的三个方面。 剖析价格组合并了解其运 用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项 是了解广告策略。 广告策略是指广告的主要诉求 点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面 是指销售点的选择，人员的配置，业务执行 …… ，另一方面则是指什么样的房型最好卖 ?什 么样的总价最为市场所接受 ?吸引客户最主要的地方是什么 ?购房客户群有什么特征 …… ，所 有的这一切都是市场调查所应该了解的。 其中的销售状况是个果， 其他几个方面都是因， 了 解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。二、线和面 —— 区