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房屋买卖合同 房屋买卖合同篇 1 案情介绍 本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同 共有房屋。 20xx 年 8 月甲、 乙委托本市某房地产中介公司上 市出售该屋，同月 29 日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍 并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订《协议书》 。 该 《协议书》 订明： 甲、 丙商定成交甲之房屋 （即讼争房屋） ， 价额为 30 万元人民币； 20xx 年 9 月 5 日去房屋交易所及丁 处交易， 丙于 20xx 年 9 月 22 日前把房款 30 万元交齐； 20xx 年 8 月 30 日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。 《协 议书》签订后，丙没有依约于 20xx 年 9 月 5 日到中介公司 丁处及交易所交易， 亦没有交纳中介费。 20xx 年 9 月 6 日两 被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议， 并于同月 18 日到房管局登记备案。 审判结果一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙 同意，但相对人丙有理由相信甲有代理权，因此构成表见代 理， 《协议书》有效。由于原告没有依约于 20xx 年 9 月 5 日 到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而 继续委托中介公司出售房屋，两被告的行为是在原告履行不 当时拒绝自己的履行， 属于行使同时履行抗辩权， 应予支持。 原告认为两被告没有依约将房屋售予，应承担违约赔偿责任 的请求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时 履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行承担。为此， 判决驳回原告的诉讼请求。 二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同 意， 其合同依法应为无效。 为此， 判决驳回上诉， 维持原判。 评析关于本案的一、 二审判决， 在理论上都有一些瑕疵。 本文试作探讨。 一、 《协议书》的性质 本案的《协议书》是房屋买卖合同，其签订即意味着在 当事人之间完成了要约、 承诺的合同程序， 故应为成立。 《合 同法》第 12 条第 1 款规定： “合同的内容由当事人约定，一 般包括以下条款： （一） 当事人的名称或者姓名和住所； （二） 标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六） 履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的 方法。 ”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必 须具备的“主要条款” 。 “主要条款”说曾被规定在《经济合 同法》第 12 条第 1 款，在实践中一些地方的法院也会据此 认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正 确。我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合 同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的 范围之内。 笔者认为，关于合同条款的讨论，主要是针对合同是否 成立的问题。从上述“主要条款”的角度出发，合同是否应 当有一个“必备条款”的问题呢？这是有的。当事人、标的 及其数量是合同的必备条款。 否则， 连谁是交易人都不清楚， 就无法确定权利的享受和义务的承担，发生纠纷也难以解 决；没有标的和数量，合同根本不可能成立。其他的条款则 均仅为一般条款， 不是合同的必备条款。 从合同成立的角度， 只是合同程序，其事项作如何约定，并不涉及到条款的实质 内容，因而也不决定合同效力。如果已经具备必备条款，则 应认定其为合同，而非预约；此点为两者的基本区别。在本 案中， 《协议书》的内容，可逐项分析如下： 第一，当事人是否具备。买、卖双方分别为丙和甲。由 于只是合同程序，套用诉讼法上的用语，是“程序上适格” ， 而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行 为能力，即不涉及其实质内容。因此， 《协议书》的当事人 已经具备。 第二，标的和数量是否明确。标的约定为讼争房屋。因 此， 《协议书》的标的和数量均已明确。基于此二点，房屋 买卖合同已经成立。有观点认为其不具备地方规章中规定采 用的格式合同形式，因而不能认为是房屋买卖合同，笔者认 为这种观点拘泥于合同形式，并据此否定当事人的意思表 示，违反私法自治原则，因而是不正确的。 第三，除上述必备条款外， 《协议书》还约定有下列条 款：交易价款为 30 万元人民币，由买受人丙于