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No.002 本资料为内部资料，仅供 2015 年技 术、工程、成本三线联席会议使用， 请勿外传！ 保利地产 2015 年技术、工程、成本会议资料 安徽公司精装修管理经验 保利房地产（集团）股份有限公司 技术研发中心、工程管理中心、成本管理中心 2016 年 1 月 浅谈对经济型住宅精装修工作的思考 目前股份公司精装修交付项目主要集中于“北上广”等一线发达地区，合肥 作为二三线城市，处于“地价不低、房价不高、精装难做”的尴尬境地。 根据市场需求，明确了“经济型精装修”的产品定位，目标成本控制在 750~800 元/m2 。 公司现有全住宅精装项目两个，部分精装项目一个，精装近万户，总建筑面 积共约120 万平方米，在开发过程中积累了一些在二三线城市做经济型精装修产 品的经验，现仅就安徽公司住宅精装修工作谈几点心得体会。 综述：精装修工作大致可分为五个关键阶段。 ◆关键阶段一：产品定位 目的：确立目标，对项目形成统一的定位认识，根据目标成本确定装修风格 和材料选型方向，开展限额设计，确保设计方案按计划落地。 关键点： 市场调研（材料市场调研考察学习，同类型竞争楼盘调研），材料 /方案经济性比选，寻找设计亮点，突显客户能够感知的价值，做好“面子工程”。 ◆关键步骤二：展示样板间 目的：根据首轮价格测算结果，设计做法的施工难易，完工后的直观感受， 调整设计方案和材料部品，确定最终交付标准和展示效果； 关键点：招标图纸工程量清单计算及控制价的编制，开放前的内部体验/评 估/优化，实际交付标准与展示样板间的差异交底及公示。 ◆关键步骤三：实体样板层 目的：发现问题，在大面积精装修招标定标之前，为施工单位的选择提供参 考依据；展示样板间反映不了的土建/安装/装修等专业图纸交圈（尤其是安装点 位）及施工配合问题，通过实体样板层反映并及时调整；选择施工能力强配合好 的合作单位，有效降低设计变更与签证发生率，将所有可能发生的问题消灭在大 面积装修之前。 关键点：包含所有的户型；水电安装点位与装修图纸的吻合；按户型分部位 进行图纸工程量计算及控制价编制；确定甲供材/甲分包/甲指乙供的范围及成本 组成；各部门联合验收/体验/评估/调整； ◆关键步骤四：大面积精装修 目的：集中生产，确保成本可控，确保品质，确保工期。 关键点：总价包干，按低于目标成本的控制价议标谈判；合约保障，权责划 分，土建/精装修工作界面划分；土建总包与精装修的工作面移交；精装修单位、 材料部品的进场准备；施工管理；施工工艺与质量控制；成品保护。 ◆关键步骤五：维保交付 目的：质量控制的兜底环节，进一步提升交付品质，确保交房顺利。 关键点：工程部组织内部联合验收，物业组织承接查验，品质复验，一站式 交付体验，快修保障。 通过以上五个关键步骤，我们进行如下几个方面的思考： 思考一：设计先导——注重体验、控制标准 设计管理。住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么 再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设 计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收 纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的形成。 PS：设计关注要点 1）各功能房间水电点位要布置合理、具体定位——水电点位的不合理和不 确定性将会导致后期施工的大量整改和返工； 2）设计中的尺寸定位一定要考虑好结构尺寸、建筑尺寸以及装饰尺寸三者 之间的关系，如：地漏、洁具下水口、空调预留洞、门窗洞口等； 3）在橱柜设计中要重点考虑与燃气管道的配合协调，在固定家具设计中要 重点考虑强弱电箱以及开关插座、可视对讲等的相对关系； 1.用户体验 室内精装修设计的关键在于用户体验，体验来源于对日常生活 思考的考究，如：厨房动线的设置，开关点位的安放，地板材质的选用，卫浴系 统的安排。都要有很好的生活体验，找到与客户的共鸣点。 2.控制成本 强