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杭州市商品住宅市场调研解析总结报告 杭州市商品住宅市场调研解析总结报告 杭州市商品住宅市场调研解析总结报告 杭州市商品住所市场调研剖析报告 一、 序言 依据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织睁开针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决议参照。 本次检查主要目的是为公司竞价“杭政储出 2007(20 号)”土地使用权供应决议依照。 因为地块的出让起价、地理地点、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，所以检查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场状况为要点，联合对地块周边在售楼盘和二手次新房价钱水平的检查，进而使检查工作更具针对性。 二、 杭州商品住所市场宏观状况 ) 杭州商品住所市场发展回首 杭州的住所市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市 场。自上个世纪 90 年月初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点， 住所开发水平不停提高，精选楼盘不停浮现，并在 90 年月末形成了以绿城、南都、 金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚公司。 1998 年下半年开始，杭州房地产 市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价钱飞快上升，市场火爆程度在全国稀有。特别是 2002 年至 2004 年上半年宏观调控从前，杭州商品住所市场发展到最高潮，每年房价涨幅超出 1000 元/ 平方米，而且严重求过于供，市里范围内可供房源稀罕，开发格局向周边郊区转移。 杭州房价上升幅度较快，主要因为供求关系的严重失衡惹起。杭州是全国第一 个推行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价钱连年倍升， 2003 年，杭州的土地交易价钱涨幅为 %，排在全国 35 个大中城市之首， 高额的地价成本直接抬高了房产价钱。 加上“创业在杭州” 一系列引进人材、 购房入户等优惠举措，杭州城市人口不停增添，市场对房地产的需求特别旺盛，支撑着杭州房地产价钱的不停上升。 2005 年，房价的高速上升遇到严重克制，杭州楼市出现转折点。政府针对投 机需求、过分投资、超前花费和过分花费等四个方面的不合理需求拟订了一系列的 政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。 2006 年为房产政策消化年，政策影响显现。 2006 年 1－ 5 月杭州同意预售商 品房面积万平方米，此中同意预售商品住所万平方米；达成商品房预售面积万平方 米，此中商品住所预售万平方米；二手住宅成交万平方米。住所存量的积压对开发 商的资本回笼产生巨大影响，因为资本压力，许多开发商开始选择战略缩短，新开 工面积大幅度减少： 2006 年 1－5 月杭州全市房地产新动工面积为万平方米，同比 降落 %。住所成交价钱也从连年飙升转变为小幅回落的态势。 经过一系列的市场变化，杭州商品住所市场从过热、过快发展阶段逐渐过渡到 稳固发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特点。 二) 杭州商品住所市场发显现状 1、 板块开发格局形成，产品供应多样化 经过多年的快速发展，杭州商品住所市场从最先的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最后在城市疆域扩大的影响下，逐渐形成了多个住所开发板块市场共同发展的格局。 此刻的杭州商品住所市场主要由市里范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅行度假区板块和富阳银湖板块等地区市场构成。 各地区板块因为交通条件、自然环境和土地成本的差别促进了杭州住所市场产品多样化场面的形成，郊外的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住所均保持了较大供应量，从目前来看，市里范围内高层住所已经成为绝对的主力产品，多层住所则广泛位于近郊地区，而郊外的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。 ◢ 目前杭州公寓类住所主流供应板块一览： 板块名称 所处地区 主力产品种类 均匀单价水平 最高单价水平 市中心 老城区 高层住所 15000－ 18000 20000 配套设备 楼盘销售局势 楼盘开发量 代表楼盘 板块 成熟完美 好 极少 广厦檀香园 板块名称 所处地区 主力产品种类 均匀单价水平 最高单价水平 城西文一、文 高层住所 13000－ 15000 17000 城西文教 二、文三路沿线 配套设备 楼盘销售局势 楼盘开发量 代表楼盘 区板块 成熟完美 好 较少 银马公寓 枫华府第 板块名称 所处地区 主力产品种类 均匀单价水平 最高单价水平 钱江新城 钱江北岸 高层住所 毛坯房 20000 精装饰 25000 板块 配套设备 楼盘销售局势 楼盘开发量 代表楼盘 规划完美 好 较大 东方润园、金色海 岸 板块名称 所处地区 主力产品种类 均匀单价水平 最高单价水平 艮山东路 小高层住所 6000-7000 7500 城东九堡 配套设备