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吉马酒业嘉定江桥物流配送中心项目（一期） 物业设施整体服务方案 上海吉马国际酒业发展有限公司： 首先感谢贵司对上海新金桥设施管理有限公司的信任，我们将把握机遇，展示我司物业设施服务的理念，致力于做好吉马酒业物流配送中心的物业设施管理和营运服务。 在充分深入地研究了贵司项目的情况后，我们相信上海新金桥设施管理有限公司所具有的现代化物业设施管理的经验，能够支持贵司物流中心的正常业务运作和带来更高的物业品质。 本工作计划为吉马酒业物流配送中心项目一期开展物业管理和服务工作的基本设想。具体的物业管理实施方案将另行呈送。 此致 上海新金桥设施管理有限公司 2011年12月 物业设施整体服务工作计划 第一阶段:前期服务 物业前置服务：物业前期咨询服务运营策划 物业前期咨询服务将会由新金桥公司的技术团队提供服 务，包括咨询专家和技术顾问。咨询主要针对以下内容开 展： 施工即将完成的建筑设施是否符合原设计的意图 建筑设施设备系统是否能够满足将来物业运营的需求 评估设施系统的性能是否有利于未来以较低能耗和成本 来支持吉马酒业的业务运行 运营策划将会由咨询团队协助甲方完成对整个项目（一 期）未来运营的整体策划，其主要内容包括： 吉马酒业的业务运行所需的设施服务的范围和标准常规 物业服务的范围和标准超越常规物业范围的服务界定和标准 制定 第二阶段竣工移交常规物业服务：竣工移交保安、保洁进场超越常规物业的服务：能源规划开始建立物业团队，以第一个保安人员进驻为标志 本阶段是物业团队正式进驻现场的阶段，项目组将会按 照项目的进展需要，经甲方同意后，逐渐增加人员。本阶段 以第一批保安人员进驻为开始的标志。本阶段将会产生保洁 开荒的工作，也会视现场需要而开展。 验收工作是一个非常复杂和系统性的工作，其质量高低 直接能够影响后续的物业运营。同时技术顾问继续留在项目 部支持验收的工作。 能源规划是按照运营策划的指导要求，针对现场情况而 定制的能源管理的规划，旨在保证业务正常运行的情况下最 大化的降低能耗，为客户节约成本。 第三阶段:初期使用 常规物业服务：分批进驻 超越常规物业的服务：业务连续性运营保障计划生 活服务设施规划重要设备全生命周期维护策略设施 开始运营，以客户开始使用运行建筑设施为标志 在验收通过之后，客户开始入驻使用标志着设施运营的 全面开展。按照本项目一期的进展计划，这个阶段可能大约 要维持3个月，客户对于设施的使用是逐渐展开的，从无到 有，从局部使用到最终全面使用，进入第四阶段成熟使用 期。相应的，常规物业服务的团队在前一阶段的基础上，将 会按需逐渐增加职能和人员，分批入驻，最大化的降低项目 运营的成本。 为了应对即将到来的业务满负荷运转，及相应的设施服 务的全面开展，必须要针对吉马酒业的业务连续性运营制定 保障计划。这体现了新金桥公司提供的超越常规物业范畴的 服务理念，均是旨在支持吉马酒业的核心业务的运营，因为 如果业务运营受到某种影响而导致中断，则损失可能巨大， 所以保障计划就显得非常必要，新金桥公司依据金桥开发区 庞大体量的运作经验，将会为吉马酒业提出周全的保障计 划。 在物流配送业务逐渐展开的过程中，需要尽早开始制定 为了业务工作人员更好的工作的生活服务设施规划，以便尽 早实施，以满足下一阶段的业务量急剧扩大的需要。 在项目投入使用初期，设备是全新的，此时需要提前制 定设备的全生命周期维护策略，以便在设备出现故障之前就 及早发现问题，做出应对策略，防止不必要的设备故障导致 的业务中断。 第四阶段:成熟使用常规物业服务：常规物业四保服务超越常规物业的服务：紧急预案和业务恢复计划基于信息化平台的服务项目进入稳定期 在成熟使用阶段，所有的设施设备都处于正常使用状 态，甲方的业务也全面展开了，因此完整编制的物业团队也 全部到位，进入满负荷的运作状态。具体操作细节详见《技 术方案》和新金桥公司《ISO标准化物业管理体系》。 除了常规服务之外，新金桥公司将会基于一套信息化平 台（金桥物业设施管理信息化平台）来为甲方提供物业设施 的整体服务，所有的工作都将会是透明化和数字化的。 人员配置计划表 费用明细按照吉马酒业的项目进展情况和服务内容，新金桥公司考虑到项目的阶段划分和相应的人员配置，定制出各阶段的成本费用明细如下：第一阶段成本费用 第二阶段成本费用 第三阶段成本费用 第四阶段成本费用 * * 保洁人员12名（暂估） 机电