吉马酒业物业方案(10.14).docVIP

上海金加园物业管理有限公司 “吉马酒业”物业方案 PAGE 4 吉马酒业嘉定江桥物流配送中心 项目物业方案 上海金加园物业管理有限公司 目 录 1.0 公司概况 4 1.1 公司管理范围 4 1.2 公司业绩及相关证书 10 1.3 企业文化 10 TOC \o 1-4 \h \z \u 2.0 前期顾问服务 4 2.1 前期介入的工作程序和要求 4 2.2 前期顾问人员配置 10 2.3 前期物业建议 10 2.4 前期物业服务内容 11 3.0 管理服务人员配备 12 3.1 项目组织架构 12 3.2 各部门职责 12 3.3 管理项目人员设置 14 3.4 岗位人员任职要求 14 4.0 管理人员录用、培训考核及激励措施制 15 4.1 录用、考核与淘汰机制 15 4.2 员工培训 15 4.3 员工管理中的激励制约机制 16 5.0 采用的规范标准和专业物管制度 17 5.1 管理与服务采用的规范和标准 17 5.2 公众制度 17 5.3 内部管理运作制度及服务标准 17 5.4 工作流程 17 5.5 已交房、空关房、公共设施用房管理 17 5.6 客户用房管理规定 18 5.7 设备设施维护管理 18 5.8 标识系统管理 19 5.9 环境清洁工作 19 5.10 绿化管理工作 22 5.11 公共秩序与安全保卫工作 23 5.12 物业应急预案 29 6.0 管理方式、工作计划和物资装备 33 6.1 管理方式 33 6.2 内部管理模式 33 6.3 服务过程控制 33 6.4 信息反馈 34 6.5 投诉处理 35 7.0 财务管理 37 7.1 财务管理模式 37 7.2 财务管理措施 37 8.0 增值服务及便民服务项目 38 8.1 增值服务 38 8.2 便民服务措施 38 9.0 智能化系统管理 39 9.1 智能化系统的日常运行及维护方案 39 10.0 设施管理服务分项标准与承诺 40 2.0前期顾问服务 2.1前期介入的工作程序和要求 第一阶段 （工程项目施工方案及资料熟悉） 1、发展商与前期管理的物业公司双方洽谈前期管理的事宜，了解扩初方案及施工情况。 2、根据扩初资料和施工图纸，拟制前期物业管理参与计划。 3、对施工现场初步了解和勘察，逐步熟悉施工图纸，并定期参加工程项目的有关专题会议、工程例会及施工图纸、方案的探讨。前期介入人员主要从物业管理角度对大厦的设计、设备安装、材料质量、设施布局、工程进度等，提出建议或意见。主要工作有： a. 对电气系统需注意设备安装合理、维护保养方便、负荷分配均衡、端点联接牢固外，尤应强调各项措施和指标都必须符合电气安全技术标准。 b. 对供水、排水系统应该注意管路分布合理有序，不影响电气设备和电气安全，不影响其他设备的运行和维修。上水顺利、排水通畅、无泄漏、无堵塞。 c. 特种设备因有专业单位承包，防盗报警系统、卫星天线及公用天线系统、消防系统等都要作为前期工作问题点引起重视。 d. 安全防范设施布局，要注意不留盲区 第二阶段 （设备安装工程参与） 1、根据了解到的房屋、设备、设施图纸及方案。制定物业管理工程设备前期介入的方案。 2、应了解各设备系统方案制定情况及安装位置。 3、应了解与熟悉设备供应商、经销商的合同、合约、备品件及保修内容、期限。 4、根据设备安装计划进度，定期地对设备系统在安装过程中进行跟踪检查，发现问题及时向发展商反馈（用物业管理前期介入工作联系单形式）。 5、与施工方、监理方沟通，保持联系，及时了解工程进度。 6、收集并熟悉技术资料及技术参数（复印件） a. 工程施工图 b. 图纸会审记录 c. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） d. 钢材、水泥主要材料质量保证书 e. 安装设备目录、生产厂家、安装单位及安装位置 f. 新材料、构配件鉴定合格证书。 7、