房地产开发中的设计管理与成本控制.pptxVIP

房地产开发中的设计管理如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是： （1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间（2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始, 开发商风险加大〔设计的时效性〕（3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕（4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一； 高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容：一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理；四、设计管理的总结；下表可以看出， 发生6~8%的总投资费用， 决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。项目阶段 策划定位和总体规划 设计 施工 竣工 发生的费用比例（%） 4-5 2-3 90以上 1 决定投资比例（%） 60-65 10-15 5-10 10 销售管理客服管理物业管理项目拓展项目策划设计管理采购管理工程管理项目论证成本管理越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！ ［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据若干项目竣工资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，此阶段影响项目投资因素占到60~65%，单体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性5~10%。因此必须加强项目前期的可行性研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。项目投资控制关键是规划设计阶