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PAGE PAGE # 中国住房保障制度讲义 一、中国住房制度发展历史评析 住房保障的历史就是不断调整解决普通居民基本住房问题的历史。任何改 革，均涉及根本利益的调整，特别是政府与保障对象之间利益的调整。如果不 涉及，那就不叫改革。 （一） 1949 年—— 1998 年。我国对城镇居民实行普遍性的住房实物分配 制度，住房是一种福利，是一种待遇。在这个阶段，住房制度领域只存在 “国 和“家”两个主体，不存在 “单位 ”和“个人”。目前仍在承租状态的公有住房，其租 赁权基本相当于所有权，可以视为可继承的财产。 （住房价格适应了居民的住房 支付能力，但制度本身不可持续） （二） 1998 年—— 2003 年。以经济适用住房为城镇普通居民的住房供应 主渠道。国发【 1998 】23 号文件：从 1998 年下半年开始停止住房实物分配； 建立以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系；停止住房实物分配后，房 价收入比在 4 倍以上的地区，可以向无房和住房不达标职工发放住房补贴；继 续推进现有公有住房改革；全面推行和不断完善住房公积金制度。 （普通职工能 够买得起，但买不到） （三） 2003 年至今。以普通商品住房为城镇普通居民的住房供应主渠道。 国发【 2003 】18 号文件：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；经济适 用住房为具有保障性质的政策性商品住房，只面向低收入家庭供应。建住房 【2006 】196 号文件：一律禁止所有的党政机关、企事业单位搞集资建房。 （职工能够买得到，但买不起） 四） 2007 年至今。国家建立以公共租赁住房为核心的住房保障体系， 加大住房保障力度。但住房保障对象仅仅限制在占城镇居民 10% 左右的最低收 入家庭，广大的住房困难的普通工薪阶层、普通居民难以享受到国家住房保障 政策。（住房保障对象严重缺失） 二、住房供应权垄断的形成 几个具体文件的颁布，形成了住房供应的垄断，偏离了住房保障的科学理 念，导致了普通居民难以解决基本住房问题： （一）住房公积金制度的变化。以 1999 年《住房公积金管理条例》颁布 为标志，取消了住房公积金发放政策性住房建设贷款，不再支持政策性住房建 设。 （二）以 2001 年《城镇房屋拆迁管理条例》的修改为标志，剔除了房屋 拆迁过程中的住房保障成分。 （三）国发[ 2003] 18 号文件：住房供应主品种为普通商品住房，只有 开发商才可以供应商品；经济适用住房为具有保障性质的政策性商品住房，只 面向低收入家庭供应（原因一是供应量太少，二是同地段普通商品住房与经济 适用住房价格差别不大） 。 （四）建住房[ 2006 ]196 号文件：一律禁止所有的党政机关、企事业单 位搞集资合作建房。 三、住房保障基本原理 （一）国发【 1998 】23 号文件：房价收入比 4 倍是合理的住房负担水平。 由此生长出中国住房保障制度体系。 住房消费资金的三种来源: 1、工资中的住房消费含量 12.5% ; 4/32=12.5%、住房补贴；家庭合理负 担=（郴負七八皿沁沙 住房补贴=（住房价格-家庭合理负担）吃 3、住房公积金的单位资助部分12%和个人缴存部分12%。 （二）住房保障科学理念。 1、 住房保障对象应为全部居民，包括城镇居民、农村居民。但住房保障 的方式应当不同。最基本的保障方式：保障居民自建住房的权利，例如农村居 民，他们从来不会抱怨自己的住房条件差，买不起房，是一种基本权利保障前 提下完全市场化的住房制度。 不同收入水平的城镇居民应当实行不同的保障方式：对高收入者，政府要 保证他们可以买得到想买的住房（政策性住房除外）；对广大的普通收入群体, 应当保证他们买得到适合其支付能力的住房以解决基本居住问题；对最低收入 家庭，政府应当提供租金水平适合其支付能力的廉租住房。 2、 作为生活必须品的商品，市场化的科学含义。 （1） 居民有权利选择自己生产或者到市场上购买此种商品。居民根据自 己的需要进行选择，看哪种方式获得商品的价格最低。 （2） 为保障居民选择以购买方式获得此种生活必须品时负担得起，市场 供应的此种生活必需品，其价格必须是多层次的。 由此判断，对于普通居民的住房问题，我国并没有按照市场化的要求来设 计制度 3、住房保障对象的支付能力是确定住房商品价格（或租金水平）的主要 参照物。 国发【 1998 】23 号文件：家庭合理负担水平 +住房补贴 =经济适用住房价 格。这是 1998 年到 2003 年面向普通职工的住房保障政策。 2003 年至今，（家庭合理负担水平 +住房补贴）远远小于普通商品住房价 格。普通居民难以解决基本住房问题。 2007 年至今，国家确定建立以公共租赁住房为核心的住房保障政策，但 确定公共租赁住房的租金水平时的主要参照物是商品住房