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项目定位策划管理办法 编号 版号：A/0 页码：第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 5 页 项目定位策划管理办法 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 确保房地产项目定位符合市场发展及客户需求。通过规范公司相关部门的职责，明确其交叉配合点，与产品线的紧密合作，提高项目定位策划的科学性和准确性，使房地产项目定位符合市场需求，发现及创造产品价值。 适用范围 适用于公司住宅类项目（含住宅兼容商业）的市场定位，明确产品形态、设计主题、建设指标等工作。 术语和定义 项目定位：对项目进行宏观、微观、SWOT分析，明确项目目标群体及其特征，对产品作出规划。内容包括但不限于：市场定位、产品定位、预期价格、氛围营造要点、经营模式建议、机构潜在消费者建议、概念设计阶段工作重点、开发节奏建议等。 产品形态：项目产品类型选择。 产品主题：指与产品形态适应的项目设计主题选择。 建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。 职责 公司营销管理部/项目公司营销部 组织房地产项目市场调研、项目定位工作。 根据《权责手册》负责编制房地产项目定位报告并组织评审工作。 负责调研记录的总结分析、归档管理工作。 负责房地产项目销售目标及销售计划。 负责售楼处、示范区的定位建议。 商业管理中心 配合营销管理部完成住宅兼容商业项目的定位工作，并负责商业内街部分定位报告的撰写。 其它专业部门 公司设计管理部/项目公司设计部：参与市场调研，提供产品概念设计成果。 公司成本管理部/项目公司成本部：参与项目定位，提供项目建安成本数据。 公司财务会计部/项目公司财会部：参与项目定位，进行各方案盈利目标测算。 决策委员会/公司领导 根据《权责手册》参与会议、完成审核审批。 工作程序 准备工作 工作开展前，公司营销管理部/项目公司营销部准备以下文件： 项目《前期定位与策划报告》或《可研报告》中项目定位相关资料。 过往同类项目的《项目定位报告》。 公司营销管理部/项目公司营销部编制项目定位工作计划，明确工作方式，是否选择外部策划公司，由公司/项目公司营销分管领导审批。 如需选择外部策划公司进行项目定位，由公司营销管理部/项目公司营销部参照《营销供应商选择管理流程》选定策划公司。 公司营销管理部/项目公司营销部提出策划任务书，将相关资料对策划公司交底，策划任务书的基本内容应包括： 项目基本情况； 定位主要内容； 定位应达到的基本要求； 双方合作形式及乙方服务方式； 提交成果要求等内容。 项目定位报告（初稿） 营销管理部/项目公司营销部委托策划公司或自行编写《市调报告》。 营销管理部/项目公司营销部委托策划公司或自行编制《项目定位报告》（初稿），主要内容有：客户定位、产品类型、户型配比建议、产品初步建议等。 营销管理部/项目公司营销部内部对项目定位报告（初稿）进行评审后，组织项目公司（营销部、营销分管领导、总经理）、公司（设计、工程、成本、投资、客服、财务、运营）相关部门人员进行评审。 项目定位报告（定稿） 公司设计管理部/项目公司设计部依据《项目定位报告》（初稿）完成概念设计，经过与公司营销管理部/项目公司营销部及时互动沟通，最终确认设计成果。 公司成本管理部/项目公司成本部提供项目建安成本测算及成本控制目标。 公司财务会计部/项目公司财务部依据营销、设计、成本部门提供的成果进行经济指标测算。 公司营销管理部/项目公司营销部形成《项目定位报告》（定稿），根据《权责手册》进行审核审批。 通过审批的《项目定位报告》（定稿）由公司营销管理部/项目公司营销部分别提交公司设计管理部/项目公司设计部、运营管理部和项目总经理。 根据经公司审批的《项目定位报告》（定稿），公司设计管理部组织进行规划设计，运营管理部编写《项目节点计划》及《项目运营目标书》。 根据项目进展，如需补充或修订《项目定位报告》（定稿），公司营销管理部/项目公司营销部应组织会议研究，形成会议纪要，并提供给公司设计管理部/项目公司设计部作为设计依据。 支持文件 EJDC-BF-YX01 《营销供应商选择管理办法》 相关记录 EJDC-BF-DW01-R01 《住宅项目市调表》 EJDC-BF-DW01-R02 《市场调研报告》 EJDC-BF-DW01-R04 《项目定位报告（初稿）》 EJDC-BF-DW01-R05 《项目定位报告（定稿）》