开盘前营销工作计划总结20170327.pdf

开盘前营销工作计划 一、市场背景 （一）认筹现状与原因分析 从 3 月 3 日认筹启动开始截止2017 年 4 月 4 日，已认筹836 组， 认筹形势较好。主要有以下几个方面原因： 1）项目自 2016 年 10 月底入市以来，开展了色“柚”，语音口令 红包、接待中心盛大开放、房交会冠名与各类暖场活动，极大扩大了 项目的知名度与美誉度。据统计目前市区客户认筹占比总认筹量的 30%，且此比例正逐步提高。 2）项目王家河、架子山公园环境、41 万方规模体量、丰富的运 动配套规划、优越的户型设计、高性价比等项目优势，打动客户进而 认筹。 3）接待中心与项目现场外围展示性较好，特别是 10000 ㎡超大型 小区广场打造，同时地下通道规划建设等，对客户的吸引力也较大。 4）客户对于认筹的决定较为容易，有部分客户同时认筹其他客户。 5）、外场所有销售人员的辛勤努力与无间配合。 （二）已认筹客户分析 目前已认筹836 户，客户有以下几种分类： 1）60%的认筹客户诚意度在 80%以上，此类客户非常中意本项目， 但会考虑开盘价格与房源是否适宜而决定是否购买。 2）20%的认筹客户属观望客户，诚意度在50%-80%之间。此类客 1 / 6 户有些在其他楼盘同时认筹，有些想先拿到项目优惠至于是否购买还 在考虑。 3）10%的认筹客户属意向度较低客户或其他客户。此类客户有的 仅仅是为了拿到开盘的入场券而认筹， 有的客户选择购买 5 号栋， 还有少量客户已经放弃。 （三）市场竞争状况 本项目的主要竞争对手有：美的梧桐庄园、天邦·悦景湾、盛 玺·河山、新天地。次主要竞争对手有：碧桂园、恒泰雅园、滨 水天悦、恒大绿洲等，市场竞争较为激烈。 （四）影响首批开盘成交率的决定因素 1、开盘价格制定 目前已认筹大部分客户，他们的经济承受能力有限，非常看中本项目 的性价比优势，价格敏感较高，故本项目首批开盘价格制定非常重要， 以免此类客户仅仅因价格因素而流失。 2、房源的引导与落位 从目前已认筹客户落位情况来看，129 ㎡户型需求量最多，109 ㎡需求量次之，106 ㎡需求量最少；边户需求量大，中间户需求量少； 东边单元需求量高于西边单元。若想开盘成交率尽可能高，让每个户 型都找到适宜的购房者，正确的房源引导与落位工作就非常重要了。 2 / 6 二、营销目标 认筹量：1000 推盘量：460套 （具体根据客户与市场情况考虑是否加推2栋部分房源） 销售量：完成推盘量80%以上 三、重要时间节点 2017年4月29 日—5月1 日 认筹客户升级+精装样板房开放 2017年5月20 日 首批开盘 认筹客户升级前提条件： 1、四证到位（预售许可证正在办理）。 2、公司需明确具体的开盘时间，且认筹升级时间与开盘时间间 隔不超过20天。 3、公司需明确开盘价格区间。 四、阶段推广主题 第一阶段 时间：2016年10月25 日至2017年3月2 日 主题：色诱· ——公园里·41万方·醉美运动城 第二阶段 时间：2017年3月3 日至2017年4 月30 日 3 / 6 主题：撩动· ——认筹全城启动 6000 抵 30000 第三阶段 时间：2017 年 5 月 1 日至2017 年 6 月 30 日 主题： 沸腾· ——笋价发售 买到即赚到 五、营销活动安排 时间 主题 预算(万) 4 月 8 日 家庭趣味运动会 0.8 4 月 8 日-4 月 15 日