2022园区行业十大猜想.docxVIP

园区行业十大猜想 导读：2022年第一篇文章，大胆预测行业走势... 过去的2021年，对大多数园区人来说，仍然是失望的一年。翘首以盼的春天依旧没能到来，产业地产依然在经济复苏的波折与政策变动的曲折中艰难挣扎。 首先是房地产市场的降温，让持续多年的借新还旧模式遭遇挑战，几乎所有重资产开发商都面临生死存亡的考验，强如华夏幸福，也难逃暴雷的厄运。 而作为园区的最大客户，互联网也在2021年迎来了至暗时刻，双减、反垄断、直播补税，外加滴滴背后的中美监管博弈，互联网造富神话彻底终结，大厂不再讲生态、讲闭环，而是谈起了扶持中小企业、谈起了共同富裕；创业者不再大谈梦想，逢人只说活着；大家聚在一起，话题也不再是「合作共赢」，而是「如何自救」，这种苦楚，恐怕只有当事人能够体会。 2022年，可以确定的是，经济仍然面临下行压力，核心政策亦不会有太大改变，对大部分园区和企业来说，2022仍将是危机四伏的一年，全行业都在呼唤和祈祷春天到来，但危机中的机遇仍旧只属于极少一部分人。 今天，笔者结合与同行朋友的交流与思考，尝试做出以下十个预测，以飨读者。 01园区去地产化独立发展 众所周知，园区与房地产一直是唇齿相依，虽然很多园区项目公司（尤其是房地产企业）名义上与集团平行独立运营，但实际上还是靠集团公司输血。行情好时皆大欢喜，一旦集团公司遭遇债务危机，不赚钱的园区业务便会成为集团公司优先处置的对象。 而在2021年，房地产经历了巨大的变局，随着地产利润下滑，房企业务收缩将是必然选择，这些企业要么离开园区行业（这一点比较难，因为未来的发展趋势还是产城融合，要想拿地就不可能完全放弃产业），要么把园区业务剥离开来，招聘专业团队，独立发展，直至实现自我供血。 02国企掌舵，头部为王 不知道大家是否注意到一个现象，在2020、2021这最困难的两年，几乎所有的大型（园区）项目都是由国资或有国资背景的企业投资。 在经济形势好的时候，民企制度灵活，好创新、好发展，容易诞生新的商业模式并从中获利。但有利就有弊，当遇到困难的时候，民企的生存就会面临极大的挑战，尤其在政策重压之下，高周转几乎不再有空间和可能；而园区的大客户们，要么遭遇发展瓶颈（互联网）、要么利润被严重压缩（医药）、甚至走向消亡（教育）。摆在园区开发商面前的只有两条路，要么降杠杆，深耕存量项目；要么彻底「躺平」，捱到春暖花开，亦或灭亡。 因此，在这样的背景下，园区势必向头部进一步集中，政府平台公司、国企、央企占据第一梯队；债务健康，现金流稳定的大型企业紧随其后，中小企业要么走专业化、精细化路线，要么在沉默中逐渐消亡。 03放弃幻想，拥抱不确定性 在大家的潜意识中，我们更愿意去拥抱确定性的东西，本能的排斥随机性、抗拒不确定的事件。 但在2021年，房地产告诉我们，没有什么是确定的，哪怕是历经数十年形成的固有认知和商业逻辑，都能被轻松颠覆。 比如，我们认为企业只要足够大，它就不会倒下，但恒大告诉我们，没有什么是不能倒的。 我们认为房地产是经济增长的核心驱动力，房价只涨不跌，但只要政策稍一发力，房价便跌跌不休... 这一规律放在园区行业同样适用，早年，「以售养租」是园区发展的的硬逻辑，在大家的认知中，产业是不赚钱的，如果再不让我从房地产上赚钱，那我吃什么？结果几年时间过去，「产业勾地」早已作古。同样的，现在靠租金赚钱的园区，你也无法保证永远能收到租金，唯一确定的，只能是着眼于提升自己的硬实力，让自己在政府心中无可替代。 04招商方向从「招大引强」到「专精特新」 以前，说到招商引资，大家马上想到「招大引强」，因为大项目有投资大、效益高、带动性强等特点，引进一家大项目，地方和个人的政绩就有了保证，所以大项目一直是各地政府的座上宾。 但与此同时，更多人也清楚的认识到，大项目实在是太少了！一个项目要投资，大半个中国都在抢，大城市资源比你好、政策比你优，和它拼招商，一般城市根本没这个实力。 直到2021年，「专精特新」的出现给招商引资提供了一个新标的。一方面，国家部委在多次在重要场合反复提及「专精特新」，利好政策密集出台；而在2021年9月2日，北交所正式问世，「专精特新」企业融资问题也得到了妥善解决，一切似乎都水到渠成。 据统计，目前我国共有4762家专精特新「小巨人」，根据相关规划，到2025年，国家要再培育10万家省级「专精特新」中小企业，1万家专精特新「小巨人」企业，这个空间有多大，不用我说大家也懂。可以说，随着政策风口的到来，招引和培育「专精特新」中小企业，极有可能成为招商引资的下一个主战场。 05小城市投资风险倍增 在之前的文章中，笔者曾说，四五线城市的园区慎做，最好不做。理由除了小城市招商难度大以外，还有一个很重要的原因是小城市地方财力有限，园区很难赚到什么钱（四五线城市的土地本身就不值钱），即便政府承诺给你