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如何策划一个园区项目 导读：园区项目策划思路... ? 近些年，在国家政策引导和产业勾地的大环境下，科技园、产业园、小微园、特色小镇等项目纷纷上马，市场仿佛一片繁荣景象。 但深究起来，真实情况却并非表面那样光鲜，因为对园区商业模式认识不足，策划不够重视，政策争取不到位等原因而陷入困境的项目不在少数。 正文： 01项目策划的作用 孙子曰：「夫未战而庙算胜者，得算多也，未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！」 一个园区项目，历时几年甚至十几年，投资少则几个亿，多则几十亿，中间涉及政府、开放商、投资方、运营方、产业指标、企业发展、商业变现等各个方面，各类资源的整合与协调，一切都要以策划方案为根基，所以前期项目策划非常重要。 在笔者看来，园区项目策划至少具有五个方面的作用： 1、向政府争取政策支持与立项的汇报材料 园区发展离不开政府支持，专业的园区策划是打通政企对话，将园区发展融入政府区域经济发展版图的重要媒介，是获得政府重视和政策等资源倾斜的最重要方式。 2、项目规划设计的指导思想 园区策划是包含策划所有内容的「容器」，代表了项目发展的核心思想。 3、项目操盘的行动纲领 专业的园区策划有利于园区找准定位、功能分区、理清模式机制、明确运营目标、编织资源体系，内部形成体系化的行动纲领。 4、对外合作用于融资的展示蓝本 园区策划系统梳理园区资源禀赋，并对未来发展进行全面谋划与预测，是园区融资的重要蓝本。 5、产业招商推介材料 园区策划系统梳理园区的招商渠道体系、招商图谱、项目方阵、招商路径等，为招商人员对外活动提供工具支撑。 02园区策划思考要点 站在开发运营的角度，要做好园区策划，我们必须思考以下几个问题： 1、项目商业模式：项目最基本的商业逻辑是什么？利润空间在哪里？产业、商业、住宅如何配比？产业指标如何完成？? 2、宏观产业趋势：宏观经济如何？未来几年产业风口在哪里？园区如何顺势而为，在产业演变中扮演重要角色？ 3、城市发展机遇：从区域发展格局来看，城市发展动力在哪里？产业基础和增量在哪里？城市各区域的特色和潜力等。 4、自身发展条件：开发方实力、品牌如何？产业资源如何？团队的经验理念、项目运作能力、运营管理水平等。 5、政府产业需求：政府的产业需求，主要领导的关注点，产业指标，关键项目策划等。 6、项目基本轮廓：项目选址，开发体量，投资规模，产品类型，政策需求，推进策略，以及如何提升园区价值，实现高效运营等。 有了基本的思考，接下来再开始方案策划，以求实现园区发展和政策争取的完美契合。 03具体来说，园区项目策划主要包括以下内容： 1、背景分析 背景分析是项目策划的前提。宏观背景必不可少，又要言简意赅。城市发展与产业基础需要了解透彻，但要总结性表述，不宜长篇大论，因为本地情况当地领导都十分清楚。 背景分析重点阐述三个点，一是分析当前城市发展阶段需要什么；二是展示自身有什么产业资源；三是讲明为什么选择这里。讲好这三点，是为了说明做这个项目是符合双方诉求的，也是有实力做好的。 2、园区定位 园区定位包括战略定位、功能定位等。比如，打造「中国动力谷」就是战略定位，打造「科技研发新领地，科技创业新空间」就属于功能定位。一个项目既有战略定位，也有功能定位。 战略定位一般需要拔高，是一种愿景式表述，是园区软实力的显现。功能定位体现园区的用途，比如是用于科技研发、科技创业还是总部经济。 3、产业策划 产业策划，首先是产业的选择。产业选择依照「三步分析法」（见 《园区产业规划三步曲》）选出主导产业，围绕主导产业绘制产业链图。然后依托当地的产业基础和优势条件，抓住产业发展的「牛鼻子」，制定可行的发展路径和发展策略，策划高能级创新平台，逐步形成产业核。 在产业策划的同时，有必要列举一组拟引入项目，以体现资源整合和项目导入能力。 4、发展目标 发展目标是政府最为关心的问题之一，一般包括企业、人才、产值、税收指标等，对于更有追求的园区，还包括园区品质、制度建设、运营体系建设、创新平台建设、独角兽企业培养等。「建设高颜值空间、搭建高能级平台、引进高端人才、招引高质量项目、实现高层级发展」始终是地方政府关注的重心。 5、功能分区 功能分区是园区空间配置和发展理念的重要体现。「一心三区」、「一街两区」等是常用表述，用以表达园区的基本轮廓、形态业态和产业内涵，包括创新中心、创业孵化区、产业加速区、总部项目区等。功能分区是空间和产业的虚拟呈现，也是园区专业化运营的思维体现。 6、效果图设计呈现 在办公环境升级，颜值为王时代，园区整体形象品质就尤为重要。打造区域最美园区，是在园区同质化竞争中脱颖而出的重要手段之一。多花心思进行规划设计，不仅是向政府呈现美好的可视化蓝图，更是要付诸实施打造园区核心竞争力的重要方法。筑好巢才能引进凤，一个合格的