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土地新政来了，谁迎来重大利好 导读：有哪些新提法？新动向？ 土地瓶颈问题一直是制约地方发展的核心因素。而且经济越是发达的城市，其对土地资源的依赖程度越高，其土地资源愈加宝贵和稀缺。 如今，被土地指标禁锢多年的城市终于等来了救兵。 近日，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，给城市群、都市圈和中心城市们送上了「大礼包」。 这次文件有哪些核心内容？有哪些新提法、新思路？园区从中能找到什么机会？笔者与大家解读。 正文： 01享受利好的城市有哪些？ 原文： 围绕推动国家重大战略实施，根据不同改革任务优先考虑选择改革需求迫切、工作基础较好、发展潜力较大的城市群、都市圈或中心城市等，开展要素市场化配置综合改革试点，严控试点数量和试点范围。党中央、国务院授权实施以及有关方面组织实施的涉及要素市场化配置的改革探索任务，原则上优先在试点地区开展。试点期限为2021—2025年。 解读：目前中国大大小小的城市群加起来大概有20多个，但按照以上条件，纳入试点范围的无外乎珠三角、长三角、京津冀、成渝城市群、长江中游城市群五个城市群，外加几个城市群以外的中心城市。 当然，以上还只是猜测，最终还要以官方名单为主。 02亮点1：土地指标跨省域调剂 原文： 合理划分土地管理事权，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，探索赋予试点地区更大土地配置自主权。允许符合条件的地区探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用机制。 解读：这段话的核心在于「允许试点城市跨省调剂土地指标」，以破解大城市日益增长的土地瓶颈问题。 在我国，每个城市每年都有固定的土地审批指标，如果当年的指标用完，再有好项目也进不来。尤其在发达城市，土地供应严重不足，需要布局的新产业、新基建根本无法按期推进。而与之形成鲜明对比的是，很多中小城市在利益和政绩的驱动下，盲目圈地，大拆大建，导致土地使用十分粗放。（中小城市缺地，基本是由于土地未能节约化、集约化利用造成） 为破解发达城市与中小城市间的土地资源错配，2018年3月，国务院办公厅印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，提出，深度贫困地区多余的建设用地指标可以在国家统筹下「卖给」对口支援的发达省（市）。这样一来，发达省（市）获得了更多建设用地指标，保障了重大项目及时落地；而贫困地区把用不完的指标「变现」，享受大城市的增长红利，为当地脱贫攻坚提供了资金支持和保障。 本次新政相当于将原有的增减挂钩政策再次升级，试点城市将可能在资源调配上拥有更大的权限（以前的对口调剂都是由国家统一下达调剂任务，统一实施调剂价格，统一资金收取和支出）。这对政府招商引资无疑是一个天大的利好。 03亮点2：创新用地又有新提法 原文： 鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地。优化工业用地出让年期，完善弹性出让年期制度。支持产业用地实行「标准地」出让，提高配置效率。支持不同产业用地类型合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策。探索增加混合产业用地供给。支持建立工业企业产出效益评价机制，加强土地精细化管理和节约集约利用。 解读：在笔者看来，这段话透露出了三个重要信号： 1、进一步强调土地节约集约利用 在供地层面，文件针对城市产业用地总量较大、缺少倒逼和退出机制的问题，重提土地节约集约利用，要求试点城市按照先租后让、带指标出让的年期制度，形成效用地倒逼机制，促进产业用地高效配置。 2、试点城市可能拿到「省级土地管辖权」 早在2020年3月，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，其中一项重的内容是「将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准」，如今试点城市也可能享有这项「特权」。 3、混合产业用地可能取代创新用地，成为产业用地的创新模式 所谓混合产业用地，是指土地使用功能超出用地兼容性规定的适建用途或比例，采用两种或两种以上用地性质的组合。 「退二进三」以后，企业对工业用地的需求大大减弱，而配套的研发用房、办公用房变得炙手可热。基于市场的供需变化，有关部门曾提出兼具「研发+生产」复合功能的创新用地（M0），并在一、二线城市加以推行。但在实际操作中，由于M0性价比高（地价比工业用地略高，但远低于商服用地，属性又类似于商服用地）、创新性强（允许部分分割出让、允许一定比例住宅等）等特性，地方政府既怕把握不好，被企业钻了空子，同时也不愿意以低价出让土地给企业，所以要么干脆不推，要么以各种条款限制企业拿地。 而混合产业用地的提出又给地方政府提供了一个新的用地思路，一方面，混合产业用地与M0一样，兼具设计、研发、生产等复合功能，可以满足高科技企业的多元化用地需求；更主要的是，混合产业用地可以分开计价，政府在增加财政收入的同时，也避免了企业利益寻租。而对于开发商来说，混