操作房地产住宅项目营销策划全案(2).docxVIP

PAGE 1 操作房地产住宅项目营销策划全案(2) 　　如何操作房地产住宅项目的营销策划全案（2）　　建设项目的全程策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：1，项目投资（代理）可行性争辩；2，项目规划设计策划；3，项目质量工期策划；4，项目形象策划；5，项目推广策划；6，项目销售管理与执行；7，项目客服策划　　第三部分项目质量工期策划　　近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常消灭；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量把握不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是开发商必需树立的策划观念。　　质量工期策划的具体内容　　一、建筑材料选用提示　　1．当地市场竞争性楼盘建筑材料选用类比　　2．新型建筑装饰材料提示　　3．建筑材料选用提示　　二、施工工艺流程指引　　1．工程施工规范手册　　2．施工工艺特殊流程提示　　三、质量把握　　1．项目工程招标投标内容提示　　2．文明施工质量管理内容提示　　四、工期把握　　1．开发进度提示　　2．施工组织与管理　　五、造价把握　　1．建筑成本预算提示　　2．建筑流淌资金支配提示　　六、平安管理　　1．项目现场管理方案　　2．平安施工条例　　第四部分项目形象策划　　项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于其他项目的具有良好识别功能的统一视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。　　项目形象策划的具体内容　　一、项目视觉识别部分系统核心部分　　1．名称·项目名·道路名·建筑名·组团名　　2．标志　　3．标准色　　4．标准字体　　二、延展及运用部分　　1．工地环境包装视觉·建筑物主体·工地围墙·主路网及参观路线·环境绿化　　2．营销中心包装设计·营销中心室内外呈现设计·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标牌·展板设计·营销中心导视牌·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌　　3．公司及物业管理系统包装设计　　第五部分项目营销推广策划　　对将来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划供应关于某项目营销推广的将来方案，以将来的市场趋势为背景，以企业进展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及接受相应宣扬推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。　　项目营销推广策划的具体内容　　一、区域市场实态分析　　1．当地房地产市场总体供求现状　　2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况·市场定位·售楼价格·销售政策措施·广告推广手法·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动·其他特殊卖点和销售手段　　3．结论　　二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策　　1．项目主要卖点荟萃　　2．项目强势、弱势分析与对策　　三．目标客户群定位分析　　1．当地居住人口总量、移民人口及地块分布状况　　2．当地经济进展状况和到访人口状况　　3．市场客户状况分析·家庭成员结构·家庭收入状况·住房要求、生活习惯　　4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、争辩c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分b目标客户特征描述c目标客户资料　　四、价格定位及策略　　1.项目销售目标　　2．项目利润目标　　3．可类比项目市场价格　　4．价格策略5．价格分期策略　　五、入市时机规划　　1．宏观经济运行状况分析　　2．当地房地产相关法规和市场状况简明分析　　3．入市时机的确定及支配　　六、广告策略　　1．广告总体策略及广告的阶段性划分·广告总体策略·广告的阶段性划分　　2．广告主题　　3．广告创意表现　　4．广告效果监控、评估及修正　　5．入市前印刷品的设计、制作·宣扬海报、折页·认购书·正式合同·交房标准·物业管理内容·物业管理公约　　七、媒介策略　　1．媒体总策略及媒体选择　　2．媒体总策略　　3．媒体选择　　4．媒体创新使用　　5．软性新闻主题