房产项目景观成本控制-重筹划巧选材严施工.docxVIP

PAGE 1 房产项目景观成本把握:重筹划巧选材严施工 　　房产项目景观成本把握：重筹划、巧选材、严施工　　从总造价来讲，景观费用只占项目开发总成本的2%~3%，但这微乎其微的一部分费用所产生的附属价值和效应可以用“四两拨千斤”来形容。由此，越来越多房地产企业加大对景观的投入来吸引和取悦客户，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来，如何结合客户的现实需求，通过有限的投入实现最佳的景观效果是景观成本管理的核心。　　一、规划设计阶段：分层做好筹划　　景观成本把握需要事前策划，而不是等设计方案出来后，再考虑成本把握。从项目开发流程的角度，景观成本把握要在项目定位阶段便开头把握了，在规划和设计阶段该如何策划景观成本？　　1.合理筹划软、硬、水景整体比例。通常而言，硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上，把握好硬景比例，可将硬质景观节省的成本　　2.奇妙搭配植被及密度。明确硬软景观一级比例后，针对项目需求，进一步将软景、硬景的内容明确细化，如软景面积里面草坪、灌木如何安排，密度如何设置。比如可适当把握软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积。据争辩，人的最佳视角区在1-3米，在这个视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量；花卉后期更换、维护的成本较高，建议适量选择，可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。　　3.重点区域进行成本投入的倾斜。一般来说，入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统，据悉，某标杆企业的呈现区人流线至少200米。　　二、招采阶段：合作、自产双管齐下　　1. 建立战略模式，保障材料质量，降低选购成本。进入一个城市大规模开发之初，有意识地查找战略合作伙伴。通过集团公司规模效应，保证项目开发时有充分资源供选择、比较，确定合适的单位进行设计和施工。　　2. 分项列清单单独报价。请设计院依据各个园建分项单独报价，分别列明各个分区用材标准、数量与总成本，便于把握各分项总价及各分项中各材料的价格，进行横向比较，对价格不合理的园建及材料进行调整及更换，从而综合把握工程的总造价。　　3.选用经济合理的材料。选用与小区档次相全都的材料，适当选择能提高客户体验区位用材档次，不过度追求完善与极致，选材要与楼盘定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客户景观满足度，比如小区中心的水景。与此同时，充分了解市场，通过综合论证了解材料市场行情，尽量接受价廉物美的铺装材料，保证项目施工时所用材料在当时当地具有最佳经济性。　　（1）石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍。　　（2）软景成本凹凸对总景观成本影响重大， 因而有必要了解影响不同区域软景成本的主要因素，包括：可使用的苗木种类数量、苗木选购成本、苗木运输距离、苗木土球大小（运输成本）、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。　　4.建立自有苗圃或托管苗圃。在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃，确保苗木供应的质量和数量。比如，某知名地产集团在初期开发时就使用甲方供苗这种方式来参与项目的景观施工，取得良好的经济效益和品质效益后在各地快速推广，在各地拿地的同时就建立自有苗圃或托管苗圃，保证施工进度和质量。　　三、施工阶段：施工工艺标准化，严控变更　　施工阶段是设计实现的过程，要有效把握签证和变更，避开增加无效成本。某标杆房企景观成本目标确定后，取其80%为限额设计的标准，预留20%在施工阶段，作为景观调整备用。　　1.重视施工图纸交底。施工进场前，应由建设单位组织多方图纸会审，包括：景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的在于：完善图纸，防止缺漏项；明确施工边界，避开产生有争议的工程量；协调各专业，杜绝相关专业沟通上的盲点。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录。　　2.严格执行设计变更审批程序。施工过程中，由于现场条件发生变化，需要变更设计。工程建设涉及多个专业，互为设计条件，并且关系到销售承诺。因此设计需要统筹考虑，消灭某一专业的错漏项都会带来返工。接受分级审批可以有效缩短审批周期，不耽搁工程进度。同时也能有效把握成本。除了正常设计变更外，还应当对恶意变更提高警剔。部分施工单位这了竞标成功，做标书时刻意降低某些项目的价格，达到拉低工程总价的目的，这一现象在绿化工程尤为明显。中标后通过各种手段和借口，将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。应严加防范此种变更发生。　　3. 工艺节点标准化。把成熟的工艺节点按工艺进行标准化，要求施工方严格参照操作手册的推举手法进行施 工，不允许任凭变动施工工艺