论土地权利与建筑物权利的关系(陈 苏).pdfVIP

论土地权利与建筑物权利的关系 陈 甦 上传时间:2005-12-28 土地与建筑物均为法律上的不动产。因建筑物定着于土地，为了维持既存建筑物的完整 与经济价值，有关土地或建筑物的法律行为，必须是在土地与其上建筑物处于物理上相结合 的状态下进行。土地与其上建筑物在物理上的结合性，决定了土地权利与建筑物权利在物权 法范畴的关联性，即土地上物权变动的效力影响其上建筑物上的物权，反之亦然。如何根据 我国的实际情况，适当确定土地权利与建筑物权利的关系，是当前物权法研究中的重要问题 之一。 一 我国现行土地使用权制度，对土地权利与建筑物权利的关系已有所规定。《城市房地产 管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使 用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使 用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第24条规定：“土地使用者转 让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、 其他附着物作为动产转让的除外。”但是，对于这些有关土地权利与建筑物权利关系的法律 规定，学者们的理解与判断却不尽相同。有的观点认为，“我国现行立法主要采纳了土地和 建筑物不分离的观点”，“我国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的。”[1] 有的观点则 认为：“我国现行制度，基于管理体制上的原因，系将土地和建筑物分别作为独立的财产。” [2] 在物权法范畴，土地权利与建筑物权利的关系主要涉及如下问题：（1）土地与建筑物固 然在物理上具有结合性，但在法律上是否应为各自独立的物；（2）如果土地与建筑物各自为 独立的物，其各自权利相互之间的关系如何。对于第（1）个问题的不同选择，表现为土地 所有权与建筑物所有权具有两种物权法上的联系状态：如果土地与建筑物可以是法律上各自 独立的物，则土地所有权与建筑物所有权可以分离；否则，土地所有权与建筑物所有权不可 分离。传统民法上的地上权制度的存在，又使第（2）个问题有两类不同的法律选择：土地 所有权与建筑物所有权可以分离，但其间须以地上权作为权利介体，且地上权与建筑物所有 权不可分离，此为第一类情形；土地所有权与建筑物所有权可以分离，其间不以存在地上权 为必要，即土地所有人与建筑物所有人之间既可以是地上权关系，亦可以是土地租赁权关系， 此为第二类情形。 在大陆法系的物权法中，土地所有权、地上权和建筑物所有权之间的关系，基本上可归 纳为如下三类：（1）土地所有权与建筑物所有权不可分离。比如依罗马法地上物属于土地的 附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应归属于土地所有权人。（2）土地所有权与 建筑物所有权可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权须与地上权不可分离。比如，德国 民法典第94条虽然规定：“土地的重要组成部分为定着于土地的物，特别是建筑物，以及与 1 土地尚未分离的出产物”，原则上接受了罗马法土地吸附建筑物的原则，但是德国1919年的 地上权条例则强化了地上权的地位，“从此，在地上权的法律关系中，建筑物不再是土地的 附属即土地所有权的附属，而是地上权的附属。”[3] 并且“因地上权所负担的建筑物是地 上权的必要组成部分，故该建筑物不能独自承担责任。”[4] （3）土地所有权可与建筑物所 有权相分离，并且建筑物所有权既可以地上权为基础，亦可以土地租赁权为基础。比如，日 本民法和不动产登记法将建筑物视为独立于土地之物，也就是将土地与建筑物分别处理；[5] 日本“借地借家法”第2条第1项规定“借地权，是指以所有建筑物为目的的地上权和土地 租赁权。”即根据日本法，建筑物所有人对土地的权利，既可以是地上权、也可以是土地租 赁权，当然还可以是土地所有权。 在我国，法律从未实行过建筑物所有权归属于土地所有人的附合原则。宪法第10条规 定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第13条规定：“国家保 护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”根据宪法规定，土地的国家 所有、集体所有与房屋的公民个人所有之间，可以并存，即法律承认建筑物所有权与土地所 有