房地产商业价格制定方案.pdfVIP

9th Floor, Digital Time Sq- 篇一：商业地产定价及推售方案 营销策略及分析 认筹政策： 方案一 认筹优惠 5000 低 20000，开盘享受98 折优惠 方案二 认筹优惠 10000低 20000，日进百金，开盘享受98 折优惠 方案三 认筹优惠 10000低 20000，日进三百金，开盘享受98 折优惠 分析： 方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春 节，可能导致节前的认筹效果较差。 方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就 是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50 天的 客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。 方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二 类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。 建议： 通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数 量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。 销售政策 方案一 10 年租约，前三年固定年收益为 7%，第四年 8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市， 前三年租金一次性减免。方案二 10 年租约，前三年固定年收益为 7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收 益在总房款减免。 方案三 10 年租约，前五年固定年收益为 7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减 免。 方案四 10 年租约，前五年的收益分别为 5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三 年租金一次性减免。 分析： 方案一的总收益为 38%，其实际成交价格为：低价总价/ （1-38%）即 3200*120/62%=619355 元（取整数），成交单价为 5161.29 元/㎡ 其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即 619355/98%/98%+14000=650093 （取整 数），报价单价为 5490.78 元/㎡ 一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价* （1-21%），即 619355*79%=489290 （取整数），合同单价为4077.42 元/㎡ 该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总 价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降， 但前三年没有任何收益的前提下以接近 50 万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性 方案二的总收益为 21%，其实际成交价格为：低价总价/ （1-21%）即 3200*120/79%=486076 元（取整数），成交单价为4050.63 元/㎡，其报价总价为：成交 总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118 （取整数），报价单价为4334.32 元/㎡ 该方案的报价与成交价单价均在4000 元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择， 且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。 7 页脚内容 9th Floor, Digital Time Sq- 方案三的总收益为 35%，其实际成交价格为：低价总价/ （1-35%）即 3200*120/65%=590769 元（取整数），成交单价为4923.08 元/㎡，其报价总价为：成交 总价/98%+14000,即 590769/98%/98%+14000=629128 （取整数），报价单价为5242.73 元/㎡。 一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价* （1-21%）即 590769*79%=466708 （取整数），合同单价为3889.23 元/㎡。 该方案的优势在于合同登记单价不到4000 元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定 抗性