杭州高新房地产开发有限公司13.171%股权转让项目分析_项目分析报告_塔米狗.docx

杭州高新房地产开发有限公司13.171%股权转让项目报告 项目投资亮点与建议 2021年前五月新房销售保持高景气，30大中城市新房销售累计同比增长61%；其中一、二、三线城市分别累计同比增长84%、70%、35%。头部房企前五月销售保持高速增长。2021 年1-5 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20 房企累计销售额分别为9282 亿元、14032 亿元、20693亿元、30367 亿元，分别同比上升14.5%、27.1%、33.1%、40.8%；在TOP20 的优势房企中，绿城中国、旭辉集团等房企销售额累计同比增速均超过100%。 投资建议：有信心，更要有耐心。中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，“高景气+低库存”的行业格局依旧，地产开发拿地利润率短期难见拐点。同时，具有持续经营属性的商业地产逐渐得到市场认可，物管高确定和高成长的双重优势打开高估值空间。建议关注货值充沛、拓展手段多样的开发企业，商业地产开发商及运营商，具备品牌优势的优质物管公司。 转让标的与标的企业基本情况 项目名称与交易形式 杭州高新房地产开发有限公司13.171%股权转让 标的企业基本信息 公司名称：杭州高新房地产开发有限公司 注册地址：杭州市滨江区南环路3760号华荣创艺大厦2704室 成立时间：1993-10-30 法定代表人：莫剑荣 注册资本：1000万元 实缴资本：1000万元 标的企业介绍： 股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例 1 保亿集团有限公司 86.829% 2 杭州高新开发建设管理运营有限公司 13.171% 经营范围 房地产开发、经营、服务（凭资质经营） 市场行业情况分析 2022年房地产行业十大展望? 预判一、调控政策收紧态势缓解，但也不会大幅度放松，整体紧中有放 2021年房地产调控政策维持收紧态势，供需端齐发力，“三道红线”，“房贷两集中”发酵，再加上房企端拿地销售比不得超过40%，消费端限购限贷仍执行，房地产税改革提上日程。多重因素叠加下，市场成交降温，购房者入市谨慎。市场也出现了一些风险，大型房企如恒大，阳光城，蓝光发展出现资金问题，造成了市场的恐慌，很多购房者担忧期房无法交房的现象。自10月起，央行各种利好消息不断，连续两月发布个人按揭贷款数据，随后中央政治局会议，中央经济工作会议提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，政策底部已现，2022年政策的收紧态势有所缓解，但仍不会大幅度放松，当前的政策环境更像2018年底，而不是2008年底。房地产市场也已经结束暴增时代，逐渐进入慢稳时代。 预判二、房地产税更多细则落地，试点城市扩容 2021年房地产税改革进入提速期，尤其是10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。后续将由国务院开展房产税的相关工作。并规定了试点时间5年。也意味着未来5年房地产税进入关键期。随后，12 月13日，财政部部长刘昆指出，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进，在上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，建议先深化地方试点、再国家统一立法。12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开，会议提出做好房地产税试点准备工作。意味着2022年房地产税即将有一些具体实施动作，我们认为大概率的举措是扩充房产税试点城市，预计长三角、珠三角经济圈的核心城市，如广东的深圳、广州，共同富裕示范区浙江省中的杭州、宁波等城市可能性较大。 预判三、房地产市场消费属性增强，金融属性弱化 自2016年中央政治局会议首次提出房住不炒后，此后重要会议均提及房住不炒，房住不炒是房地产发展的底线，也是中国房地产市场长期的指导方针。近年来，房地产市场去金融化态势明显，房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式危险系数高。近日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时也强调，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。并强调住房和城乡建设是最大的内需，也是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。2022年，房地产的消费属性增强，房地产市场逐步迈入高质量的发展阶段，进入健康发展阶段。毋庸置疑，这才是市场健康发展的重要标准，对购房者以及行业参与者都是有利的。 预判四、受供应制约2022年新房销售规模大概率下滑 2022年，全国商品房销售规模大概率不及今年，销售面积预计同比下降1%，销售额同比上升5%；销售面积小幅下降一方面虽然整体政策环境有所放松，但不会大幅放松，地方大幅度放松政策的可能性较小，除非一些市场库存较大的东北三省城市。