沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%股权及相关债权转让项目分析报告_项目分析报告_塔米狗.docx

沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%股权及相关债权转让项目分析报告 一、转让标的企业基本情况 （一）项目名称 项目名称：沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%股权及相关债权转让项目 （二）标的企业名称 标的企业名称： \o 前往企评家查看企业评价报告 沈阳金道汇通房地产开发有限公司 注册地址：辽宁省沈阳市浑南区辽宁省沈阳市浑南区营盘北街7-2号A座21楼 成立时间：2013-02-07 法定代表人 ：王锐 注册资本: 35000万元(人民币) 所属行业：房地产业 企业类型：有限责任公司 经营范围： 房地产开发及销售：自有房屋租赁；物业管理；停车场管理；会议及展览服务；设计、发布、代理、制作国内外各类广告。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 二、财务情况与盈利能力分析 表1：2019年11月31日财务报表 营业收入（万元） 营业利润（万元） 净利润（万元） 17063.79万元 -1127.61万元 -1103.87万元 资产总计（万元） 负债总计（万元） 所有者权利（万元） 84469.47万元 73707.42万元 10762.05万元 表2 ：2018年度审计报告数据 营业收入（万元） 营业利润（万元） 净利润（万元） 91345.76万元 -723.35万元 -709.32万元 资产总计（万元） 负债总计（万元） 所有者权益（万元） 98633.45万元 86767.52万元 11865.92万元 三、转让方基本情况 转让方名称： \o 前往企评家查看企业评价报告 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 注册地（住所）：广东省深圳市南山区蛇口太子路１号新时代广场 经济类型：国有控股企业 法定代表人：孙承铭 成立日期：1992-02-18 统一社会信用代码：914400001000114606 拟转让产（股）权比例：51% 经营范围： 城区、园区、社区的投资、开发建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上运输，码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。 四、行业及市场状况分析 近年来,房地产市场调控力度持续加大,不仅出台调控措施的城市个数增多,调控在一些城市的力度也在加码。房地产市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。 目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。 （一）地产开发商模式 1.开发模式 地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。 2.盈利模式 地产开发商可通过以下三种方式盈利： (1)物业出售，即出售产业物业获取利润。由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。 (2)物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益。由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。 (3)提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在