第四章 房地产评估.pptVIP

四、深度百分率表 距离 地价 道路 图：土地价值与地块临街距离关系 第九十五页，共一百三十六页。 制作深度百分率表步骤：（1）确定标准深度；（2）确定级距；（3）确定单独深度百分率；（4）根据需要制作累计或平均深度百分率 单独深度百分率：a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an 累计深度百分率：a1﹤（a1+a2）﹤（a1+a2+a3）﹤…﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an) 一般将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均深度百分率：累计深度百分率÷宗地深度×标准深度 道 路 a1 a2 a3 an an-1 第九十六页，共一百三十六页。 例，比较实例的交易价格为3000元/平方米，容积率为1.8，待评估土地的容积率为1.2，则容积率修正后交易实例的价格为： 3000×（0.8÷1.0）=2400元/平方米 当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。 3000×[（1+2×0.05）÷(1+5×0.05+3×0.03)] 第六十三页，共一百三十六页。 6、土地使用权剩余年限修正 例，比较实例的成交价为2000元/平方米，使用年限为30年，待评估土地使用年限为50年，折现率为10%，则修正后的地价为： 修正后的地价=2000×[(P/A,10%,50) ÷(P/A，10%，30)]=2103.51元/平方米 修正系数为： 第六十四页，共一百三十六页。 7、确定地产价值 例，有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，经过交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正、个体因素修正、容积率修正、剩余使用年限修正后得到6个初步估计值：620、627、623、748、638、633，简化起见，用算术平均数作为最终评估值，则评估值为： （620+627+623+638+633）÷5=628元/平方米 如果某一个值明显偏高或偏低，则说明比较实例修正的不正确，是异常值，需要重新修正或抛弃不用。 第六十五页，共一百三十六页。 （三）市场法举例 P138 第六十六页，共一百三十六页。 （四）基准地价修正系数法 基准地价修正系数法是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为比较实例（参照物），对其相关因素进行修正，求得待评估土地评估值的一种方法。 例，城镇土地的基准地价是（ ）。 A、某时点城镇土地单位面积价格 B、某时期城镇土地单位面积价格 C、某时点城镇区域性土地平均单价 D、某时期城镇区域性土地平均单价 例，基准地价是城市建成区的（ ）。 A、单位地价 B、路线价 C、平均价格 D、区域性价格 E、土地使用权价格 第六十七页，共一百三十六页。 待评估土地评估值=待估宗地所处地段的基准地价×时间因素修正系数×交易因素修正系数×个别因素修正系数（×容积率修正系数×使用年限修正系数） 例，从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于（ ）。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法 例，应用基准地价修正系数法评估宗地地价具备的条件包括（ ）。 A、城镇基准地价 B、基准地价修正系数 C、宗地的收益 D、宗地的开发成本 E、宗地的容积率 第六十八页，共一百三十六页。 例，运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ ）。 A、土地使用年限 B、土地出让金 C、土地等级 D、容积率 E、拆迁费用 第六十九页，共一百三十六页。 四、土地使用权评估的收益法P139 一、基本思路 二、适用范围 收益性的房地产，不适宜公益性房地产。 例，自用的居住房（用地），因为没有预期收益，不满足收益法的使用前提，因此，不能够采用收益法进行评估。（ ） 第七十页，共一百三十六页。 三、基本公式 例，有一宗地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类地产的资本化率为9%，试求： （1）该宗地产无限年期的价格； （2）若该房地产的土地使用权年限为50年，现已经使用9年，求该宗地产的价格。 解（1）求地产收益为无限年期的价格： P=a/r=（100-30）/9%=777.8万元 （2）求地产收益为有限年期的价格： P=a/r× [1-1/(1+r)n]=（100-30）/9%× [1-1/(1+9%)50-9]=754.5万元 第七十一页，共一百三十六页。 （一）纯收益 例，作为房地产评估依据的纯收益是指（ ）。 A、实际纯收益 B、客观纯收益 C、实际纯收益与客观纯收益的加权平均 D、实际纯收益与客观纯收益两者比较取高者 E、实际纯收益与客观纯收益两者比较取低者 例，有