地产何以至此对地方财政及城投影 响几何.docxVIP

一、地产何以至此？精准调控，融资销售双杀 本轮调控周期民企地产陆续出险，其本质是现金流出现了流动性危机。我们通过复盘来解释地产何以至此。 政策精准调控，房企遭遇销售和融资双杀，资金来源受限 此轮调控较以往每轮相比更为精准，从供给端、融资端、需求端、房企端等方面全面收紧，导致行业融资性现金流和经营性现金流双双下滑。自 2020 年末出台“三道红线” 政策，2021 年又陆续出台了银行房贷两集中、前融资金管控（拿地资金穿透管理）、各 地四限（限购、限贷、限售、限价）加严、学区房政策调整、二手房三价合一等。初期房企融资端资金受阻，从 5 月起需求端逐步下行，导致经营端现金流也遇阻。再加上部分房企暴雷过后，预售资金管控加严，本就受阻的现金流更加岌岌可危，导致越来越多房企违约。 时间 政策要点 备 时间 政策要点 备注 影响 “两集中”供地及 政策思路方向主要为“限定土地溢价率上限 房企拍地资金阶段性集中，资金使用效率并不 供给端 2021/2 后续升级版 ”“摇号、一次性报价或竞品质” 房地产贷款集中度管理，主要指银行业金 高。毛利率较充分竞争时有所修复，但整体仍 处于较低水平 从信贷供给端约束了个人的购房按揭，约束了 融资端 需求端 2021/1 房贷“两集中” 土地前融资金 2020-2021 被管控 2021年趋严 四限政策以及 各地方出台的 学区房政策调 2021年趋严 整