某商业步行街项目招商策略报告.pptVIP

项目分析部分——物业分析 第二十八页，共六十三页。 项目分析部分——SWOT分析 优势（STRENGTHS） 1、毗邻商业繁华区——步行街，地理条件异常优越； 2、王府名邸为高端物业，项目整体形象高档，可以借势； 3、挑高6米8，一层可做两层用，大有利益； 4、流线性规划设计方案，曲径通幽，引人入胜，是步行街设计之高境界； 5、外立面用材较高档，住宅与底商衔接处，匠心独具，整体品质感强； 6、单铺开间合适，迎街面宽阔，进深短小，优质商铺经营环境。 第二十九页，共六十三页。 劣势（WEAKNESSES） 1、微观交通环境差，人流动线设计和引导难度高； 2、因整个中心区停车位缺乏，地面停车严重影响外铺经营； 3、零散销售，回租经营，由于现有零星招商已启动，整体招商已无可能； 4、对面商铺因有市政背景，经济要求不高，同时运作将给本案造成压力； 5、社区底商，对多种业态有抗性，招商选择面有限。 项目分析部分——SWOT分析 第三十页，共六十三页。 机会（OPPORTUNITIES） 1、招商尽快介入，降低因时机过失而造成的无形成本负担； 2、现有步行街业态尚不完善，可进行差异化经营，相互补充； 3、因是市政府重点支持工程，有可能找政府“背书”； 4、正逢中心区大力发展时机，因势利导； 5、现阶段，全市尚无类似特色商业项目运作，竞争压力较小。 项目分析部分——SWOT分析 第三十一页，共六十三页。 威胁（THREATS） 1、全市商业供应量较大，易造成经营商家分流； 2、可类比项目日渐增多，分批入市，竞争压力增大； 3、对面商业项目提前以相对优势政策启动，易造成被动局面； 4、招商进度迟缓，零星招租持续，易造成整体优势瓦解，缺乏战术。 包括财富广场、香港城、城市购物公园和亨通广场在内的各大商业项目 都已经跃跃欲试。 项目分析部分——SWOT分析 第三十二页，共六十三页。 按级别 可分为市级商业街和高级商业街、小型商业街，前者如哈尔滨中央大街、天津 和平路商业街；后者如北京地安门商业街和芳庄小区餐饮一条街。 按功能 按规模 可以为大型商业街，中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。深圳华强北路商业街和北京的有275米的大栅栏袖珍商业街分别是中型和小型商业街。 按性质 可分为商业性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街 北京西二环东侧的北京金融街。产品为两层，独立铺面形式。 综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街 昆明青年路商业街；后者如杭州健康路丝绸彩色街，北京三里屯酒吧一条街。 商业物业类型分类 第三十三页，共六十三页。 本案类型归属 中型的、综合型的、市级商业步行街 ——教科书给我们的定义 第三十四页，共六十三页。 传统的商业旺区，目前张家港唯一的商业核心， 代表和引导着港城的消费潮流， 张家港商家最密集、人气最旺的商业中心区。 …… 步行街 在张家港人心目中，要购物就去步行街 第三十五页，共六十三页。 今天，“步行街北走廊”已经成熟 明天，我们就是这条街的精华所在 这需要我们的努力。 第三十六页，共六十三页。 那么，我们的客户在哪里？ ??????????????????? 第三十七页，共六十三页。 第三部分 定位研究 第三十八页，共六十三页。 商业街的定位原则 1、根据张家港城市的基本职能和城市功能，确定本案的定位方略，明确本案各定位范畴，包括即将展开的客户定位、业态定位等。 2、其次，要根据城市或城市的不同区域，在近期和中远期经济发展的趋势，确定自己的定位。例如，本案所在的中心区以及正在发展的南区发展趋势等。 3、本案所处的中观地理环境和微观交通环境，确立自身的市场位置，明确适时、适地、适性的根本方针。 第三十九页，共六十三页。 他们是—— 他们心态活跃，不老成，有理想，更有梦想； 他们是正在热恋当中的青年男女，为了“爱情”，花费再多也不嫌多； 他们是企业里的高级白领人士，可以说他们没有钱，但是不要说他们没“味道”； 他们一般都有较高的学历，注重生活的内涵和质量，享受生活，重视教育与健康； 他们是一群懂得体验的前沿人士，对潮流保持着不折扣的敏感； 他们是即将步入婚姻殿堂的情侣，感情稳固，需要寻找一处可以给家装饰的地方。 客户属性——DNA解构 城市里懂得享受、爱上潮流、感受前沿时尚的活力族群 第四十页，共六十三页。 我们最佳的选择 ——步行街最耀眼的HAPPY地带 应从消费者角度考虑我们未来的样子 第四十一页，共六十三页。 运动元素 跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身会、单排、户外攀岩 餐饮元素 西简餐、快餐（麦当劳、SUBWAY）、咖啡馆（星巴克、真锅）、冰淇淋（天使冰王、哈根达斯）、巧克力店 娱乐元素