中原：城市综合体开发战略-宝城22区项目定位报告.pptVIP

一、项目基本情况 项目经济指标 整个项目分为三期,总占地20万㎡,容积率3.8，总建筑面积达76万㎡ 。 一期： 占地9.1万㎡ 总建筑面积35万 分为A、B、C、D四块地，A、B、D三块指标可以融合。C地块为配套设施用地。地块遵循90/70政策。 一预计2019年中开始施工，2019年第一批单位开始销售，开发周期预计三年。 A D C B 一期 二期 位置 项目现状分析 本项目临城市主干道创业路及支干新安二、三路，此三条路均有不同程度的噪音。 地块内多为厂房及一栋居民楼，三面有街铺，目前均处待拆迁状况。 二、本项目自身优势挖掘 区位 ——老宝城中心辐射区 由于属于旧城改造项目，周边配套成熟。 交通 ——四通八达 通往关内、新中心区、石岩 等区域非常便捷。 本项目 107国道 宝安大道 项目价值点挖掘 区域优势 本项目 宝安大道 107国道 地铁 创 业 路 宝安中心区 宝安老城区 前进路 地段优势——临创业路 项目价值点挖掘 创业路见证着宝安的发展历史。2019年以前，创业路两侧一直是宝安老城区的政冶、经济中心，伴随创业路的延伸，宝安中心区才得以发展，取得今天的成就。在某种意义上，创业路是宝安房地产的发展文脉。 同时创业路是联系宝安老城与宝安中心区最重要的交通横线，起着资源共享、优势互补的重要作用。 灵芝公园 公园优势 ——项目西侧紧邻总面积13万平方米的灵芝公园。 占据城市永久性稀缺资源； 是城市的天然氧吧，空气质量佳； 永久性无遮挡景观； 具有可参与性，是项目的私藏。 地段优势——公园 项目价值点挖掘 本项目总建筑面积达76万㎡，是深圳难得的超大项目，也是成就发展商品牌里程碑高度的项目。 项目价值点挖掘 规模优势 总建面76万㎡ 1 2 4 片区目前已有一年多时间供应空档，如果能做为旧改第一人面市，不仅能抢占本地客户资源，而且能迎合政府，引领舆论，成就品牌开发。 3 项目价值点挖掘 时机优势——旧改第一人，迎合政府引领舆论 三、项目风险评判 项目风险评判 项目风险评判 竞争状态 旧改项目 区域限制 品牌知名度 市场趋向 综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等方面应予以重视。 本项目位于前进路北侧，此区域属非传统的豪宅区。宝城老牌豪宅代表产品：湖景居、冠城世家、御景台、新安湖花园等大都集中前进路南侧。因此项目区域认识度还有待改善。 项目风险评判 开发公司缺乏知名度，短期内难以利用品牌效应，扩大项目影响； 区域 涉及回迁户的原因，会影响项目的形象树立。同时旧改项目涉及不确定因素较多，总体开发时间会较长，未来风险较大。 宝安房地产市场目前表现为卖方市场。但是进入2019以后，随着供应量的增多，不排除进入买方市场的可能。 片区的旧改项目即将全面启动，邻近的26区构成对本项目的最大危胁。 四、总体策略 总体策略 1、把握旧改第一人的市场机遇，以区域 豪宅客户为主力，高调启动一期。 2、把握项目稀缺属性，树立片区价值 高位的形象，推动客户拓展，实现持续发展。 项目物业定位 西岸唯一 76万㎡公园大城 西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。 唯一76万㎡ ： 强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ 公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 大城 气势磅礴之城邦，来则震撼！ 项目形象定位及案名建议 创业路打破了老城区与新中心区的界限，二者密不可分 项目76万㎡体量的商业规划和住宅及写字楼、中学等相辅相成 项目远没有城市的喧嚣，独享近13万㎡灵芝公园的宁静 规划中商业与住宅的合理布局，既享安逸又享自身商业的繁华 老城区与新中心区 完美融合的城区 项目各类型形态物业 完美融合的城邦 繁华与宁静 完美融合的大城 融 城 ——与西岸同呼吸 融 城 ——与西岸同呼吸 这是一个融合的区域，“融”代表着和谐与共生； “融”谐音“龙”，象征中国龙之城的寓意； 项目形象定位及案名建议 五、目标客户锁定 思考——在中心区崛起后，老宝城还有哪些客户？ 典型楼盘客户参考 御景台 冠城世家 鸿景园 对本项目的客户思考，首先参考了新安老宝城三个具有代表性的豪宅项目 根据深圳中原三级市场资料统计显示，06年1月至11月这三个楼盘的二手楼成交活跃，换手率高。 由此可见，在06年中心区楼盘发展如火如荼，同时新安又无商品房供应之际，始终有大