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市场性调价 Back 注意事项： 价格对比： 1、宏观市场对比（环比、同比） 2、微观价格对比 《促销优惠建议》的注意事项 《促销单位明细》 《促销报告》 ◆促销理由 ◆促销具体建议方案 《促销优惠报告》 BACK 促销理由 下一页 1、销情分析：如前阶段促销及销情。 2、货量分析：促销产品货量情况，包括在售货量，后继货量（半年内）。 要具体说明促销背景、原因及理由，且理由要充分，有足够论证支撑，具体包括： 在价格管理课题中， 作为管理者的您， 最想了解、关注的内容是？ 价格制定 总体框架 价格调整 价格监控 碧桂园营销中心 住宅定价 Back 推售前两个月 推售前20天 价格审批后两天内 价格 会审 前期定价准备工作 价格审批流程 价格 执行 价格方案制定 推售前30天 前期定价准备工作 项目本体分析 政策环境分析 市场 调研 Back 城市发展分析 竞争对手分析 商品房及土地市场分析 客户分析 前期定价准备工作 货量 分析 Back 开盘货量分析 后续货量分析 土地储备分析 市场和竞争对手货量情况分析 同类产品销售周期 前期定价准备工作 定价资 料收集 Back 项目推售范围的确定 项目相关图纸获取 项目暂测面积获取 项目成本预算获取 项目现场勘查 相关报表递交说明 价格方案制定 相关部门的意见收集 产品均价建议 同类产品销情分析 Back 产品均价建议 下一页 定价公式的讲解。确定影响楼价的因素。 定价公式的讲解 一次性价的计价公式=（（建筑面积*建筑基价（含利息的建筑成本）+露台面积*露台基价+闷顶层面积*闷顶层基价）*景观系数等相关系数+（花园面积1*花园基价1+花园面积2*花园基价2+基底面积*土地成本）*景观系数等相关系数)*调价系数+相关费用 下一页 确定影响楼价的因素及因素值 相关基价： （1）建筑基价 （2）花园基价1 （3）花园基价2 下一页 （4）露台基价 （5）阁楼/夹层价 确定影响楼价的因素及因素值 相关因素及因素值: 以下系数为一般的参考基准，各楼盘可根据当地实际情况略为修改。 下一页 景观系数 景观系数是根据实地考察结果而确定的 景观最好 景观一般 景观最差 下一页 景观系数 下一页 方向系数 （1）别墅方向： ◆主方向：门口方向；次方向：主卧景观方向 ◆主方向：主厅景观方向；次方向：门口方向 备注：联体仅有单边的单位才有次方向 （2）洋房的主方向是指阳台的方向，洋房次方向是指主人房方向的方向 下一页 方向系数 方向参考因素值 东北,5% 东,8.5% 北, 2% 西北,1% 西,0% 西南,7% 南,14% 东南,10% 主方向系数 东北,2.5% 东,4.5% 北, 1% 西北,0.5% 西,0% 西南,3.5% 南,7% 东南,5% 次方向系数 下一页 楼层系数 01 02 03 04 05 06 0.0% 2.0% 5.0% 3.5% 1.5% 0.5% 多层洋房： 楼层系数是对洋房而言的，是区分开同一位置不同楼层这间的房屋价格。分为多层洋房、小高层洋房。 Back 相关报表讲解 下一页 ◆定价报表包括： 《定价流程表》 《定价页面》（含成本分析） 《竞争对手》 《会议记录》 《景观系数图》 《价单明细》 案例一 2009年5月XX碧桂园籍凤凰酒店开业庞大宣传阵容，计划推出示范区非板房单位产品，以达到改善现时别墅单位销售局面（09年1月~5月售出9套双拼，双拼可售货量140套），计划推售的示范区位置较好，密度小（0.34），但交通、配套、环境欠成熟，销售中心建议双拼毛坯均价为4600元/㎡，此均价比同期售出的双拼（非示范区）毛坯成交3400元/㎡高出33%，以突出在售单位性价比，从而促进在售销售 杨总批示：暂不推售！ 下一页 2019年2月，房地产市场已回暖，示范区已完成升级改造，其中绿化园艺升级后为随州市最佳效果，销售中心推出22套双拼毛坯单位，毛坯均价为6800元/㎡，当天成交9套，销售良好。 下一页 案例二 2009年初，房地产市场低迷，某项目进行促销。当盘经理召集销售人员手上客户以及客户可接受的价格，只要不低于成本都可建议调价，销售顾问A和B也想各买一套，于是把各自看中的两套单位建议较大幅度，与原价对比分别下调25%和28%，而同期同类单位只下调5%。 定价员按经理要求制定了促销方案，促销单位总均价下调了5%，虽然以上2套单位调幅较大，但没有低于成本，故并不在意，所以上交经理审核。而经理见方案总均价是下调5%，合符市场价位，也没有认真审核就直接呈送杨总审批。一周后该两名员工以家人名义购买了该两套单位，与同类单位对比，共优惠了13.7万。 销售中心常犯错误排行榜 下一页 定、调价： 1、在计算