田禾置业昌乐项目营销方案.pptVIP

销售队伍组建及培训 销售培训是促成销售的关键环节，通常包括基础礼仪培训、房地产基础知识、销售说辞等，但针对本案，力天世纪将依据销售经验建立起符合项目自身的一套成体系培训思路。 对比优势：本案与其他竞争项目优势。先招商后销售模式等等。 算投资收益：四年返本，七年利润翻番等。算最可靠，最低风险高回报的投入。 * 第五十九页，共九十四页。 附：投资收益分析表 * 第六十页，共九十四页。 营销阶段：亮相战 时间：2010年4月 阶段主题 鲁中第一农副城整装亮相 目的： 在短时间内确立起项目的知名度，并引起广泛的行业关注。树立起政府支持、行业关注的高度形象。 推广主题 鲁中农副城引领齐鲁农副产品市场全面升级 山东农副行业巨头齐聚齐鲁第一农副城 昌乐、潍坊、淄博等多个城市同时火爆招商 4月 整装亮相 * 第六十一页，共九十四页。 阶段营销活动 活动：山东农副产品发展论坛暨鲁中农副食品城价值研讨会 活动地点：待定 活动时间：2010年4月15日左右 活动目的：广泛邀请在各级政府相关公务人员、省市等农副产品行业巨头、省级及本地主流媒体对山东农副产品发展和项目商业价值进行充分探讨与解读。以专家口径对项目价值进行充分肯定，通过这一有影响力的规模性活动，确定鲁中农副食品城入市前的高调形象。 * 第六十二页，共九十四页。 推广表现 * 第六十三页，共九十四页。 主题： 30万㎡农副品贸易城，开启鲁中商业财富传奇 地标价值：是农副产品中原通向半岛的重要集散地 商业价值：辐射2000万人口，日交易量达500万元； 行业价值：升级换代山东农副产品专业市场，为发展农副产品具重要意义； 投资价值：四年回本、五年保回购、十年包租，四重保障高回报投资礼遇； * 第六十四页，共九十四页。 * 第六十五页，共九十四页。 阶段媒体选择 推广费用： 商业项目推广总费用要略高于住宅项目，一般约为总销售额的3%。总推广费用为：46300平米*3000元/平米*3%=416万元。依据经验，我们算出开盘期费用大约20万左右。 * 第六十六页，共九十四页。 招商 销售 零租金 人气火爆 商铺热销 一期租售两旺 投资多重保障 售价持续攀升 后期成功开发 以招商促进销售 * 第二十七页，共九十四页。 确保成功招商的招商策略 长期策略： 全款购买享受98折优惠 五年包回购 十年包租，(3到10年)年租金为8%，后五年年租金为9%。每半年结算一次。 ………………………………………………………………………….. 开盘期超值策略： 定金交一万抵两万元，全款购买享受95折优惠； 开盘两月内租一年免一年，指定铺位实行零租金招商； 一年内免物业费； 广告牌免费使用权。 * 第二十八页，共九十四页。 项目发展战略定位 项目总招商策略 项目功能定位 项目客户定位 ■项目价格策略 规划发展建议 项目推广定位 * 第二十九页，共九十四页。 ——市场比较法 在本区域选取了昌乐农贸城、亿丰五金机电城两个与本案具有较强可比性的商业项目比较价格预估。 租售价格 * 第三十页，共九十四页。 因素 权重 昌乐农贸城 亿丰五金机电城 区域位置 0.25 0.25 0.26 商业气氛 0.25 0.25 0.26 交通状况 0.2 0.15 0.22 消费人流状况 0.2 0.2 0.2 项目展示性 0.1 0.09 0.15 合计 1 0.94 1.09 比较楼盘权重打分 * 第三十一页，共九十四页。 比较楼盘 合计得分 均价（元/平米） 比较价格=均价*100%/合计得分 权重 权重值 昌乐农贸 0.94 2700 2872 60% 1723 亿丰五金 1.09 3200 2935 40% 1174 合计（元/平米） 100% 2897 比较价格预判 考虑到市场预涨以及高度定位的需要，将一期平均价格定在3000元/平米。以5%租金回报率计算，租金价格取整为0.4元/天.平米。 * 第三十二页，共九十四页。 图例： 一般 -- 很好 √ √ 较差 × 较好 √ 不确定 ？ P: People人流量 A: Accessible 可进入性 V: Visible 可见度 E: Effective Consumer 有效消费者 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ？ -- -- -- 7 -- ？ √ √ 8 -- √ -- √ 6 √ √ ？ × ？ 9 √ 5 -- √ √ √ √ 4 √ √ √ -- √ 3 √ √ √ √ √ √ 2 √ √ √ √ √ √ √ 1 V E A P -- √ √ √ √ 各店铺铺位价格 外沿街商铺均价可比总均价高出25%。 内沿街商铺均价可比总均价高出10%。 各铺位商业价值依据PVAE分析法一一定价，本处不在赘述。 * 第三十三页，