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第一部分 市 场 篇 1 广州市整体住宅市场情况分析 1.1 2003 年宏观分析  成交量上升，供应量减少 成交量 同比 成交金额 同比 批准预售面 同比 （万平米） 增长 （亿元） 增长 积（万平米） 增长 广州 10 区 446.7 5.3 ％ 199.2 2.5 ％ 246 -8.3 ％ 原 8 区 293.9 12.2 ％ 153.9 7.8 ％ 211 -2.8 ％ 2003 年上半年数据  二手成交活跃，二次、多次置业兴起 成交金额 成交面积 同比增长 同比增长 （亿元） （万平方米） 广州 10 区 75 20.97 ％ 267 9.88 ％ 二手市场的活跃，从一定程度上反映了一手市场中，二次或多次置业的兴 起。不仅有房住，而且要住得更好，还可以把置业当成投资，这是广州人二次 置业的主要想法。富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染 少、安静的郊区住宅。  广州房地产市场进入大众消费时代 目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例 已超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时 代。 1 以上几点对楼市的影响在于： 1、整体楼市有坚定的支持力。 2 、有利于郊外楼市的发展。 1.2 2003 年微观分析  海珠、天河仍是楼市重点 根据 2003 年上半年房地产信息中心公布的数据显示，海珠、天河成交量各 占总成交量的18%、19%。在广告量及在售楼盘数量上也占有相当比例。 随着地铁二号线延长线的投入使用，新港西— 赤岗—琶洲一带成为后起之 秀。  节日营销概念有所淡化 2003 年两个“黄金周”也有不少楼盘做广告搞促销，但从广告投放量上看， 仅“五一”期间（五一前一周至 5 月第一周）就比02 年同期减少 2415 万元， 减少 24%。剔除“非典” 因素的影响，春节期间做广告宣传的楼盘也基本与 去年同期持平，发展商依靠“节日营销”卖楼现象在今年楼市中已有所改变， 逐渐淡化大节日，摆脱“节日营销”。  品牌楼盘优势明显 随着房地产市场的发展，房地产企业将不断进行优胜劣汰，品牌优势将有 利于提高房地产企业的竞争力。在“非典” 的考验下，大集团、知名品牌在 消费者心目中的地位得到了体现，并体现到具体的购房行动中去，因此知 名品牌开发商的楼盘业绩相对其它开发商楼盘业绩要好。 2  消费者更注重居住空间的环保设计和通风性能因素 “非典” 的到来，加深了人们在居住空间的环保设计和空气流通对于健康的 重要性上的认识。于是，在选购住房时，对楼盘的绿化率、容积率和单元 坐向等因素倍加关注，同时在产品设计中对通风性能也提出了更高的要求。 1.3 2004 年楼市展望  整体规模将继续保持 随着广州城市环境、市政、交通的改善，如珠江两岸工程，琶洲会展中心 的建设，地铁二号线的投入使用等市政利好，广州楼市发展将继续保持“高 位运行”。  开发模式同质化