(房地产项目管理)房地产开发(项目公司)筹建思路.pdfVIP

【第一阶段 项目准备期】 一、房地产开发公司建制 1、 房地产公司的建制 房地产公司目前的建制设计应该包括总经办、前期部、营销部、 财务部、工程部、预结算部、招标采购部，这7个部门。 xxxx房地产开发有限公司 前期部 财务部 工程部 总经办 预结算部 营销部 招投标部 办证、配 资金、会 设计、工 管理、发 计划、预 市场、公 招标、采 套、资源、 计、成本、 程、技术、 展、协调、 算、合约、 关、产品研 购、询价、 报规报建 核算 品质 命令 计量 发、设计对 质检 接、策划、 定位、销 售、推广、 办公室 人力资源 招商、经营 后勤、文 招聘、考 件、信息、 核、劳资、 行政 文化 说明：地产公司成立之初时，虽然每个部门的实际人员并不多，但 7个部门的建制最好是都有，因为一个地产开发公司在运作项目时前 期办证、资金计划、工程计划、营销计划、成本控制计划、采购招标 计划这6大计划是缺一不可的，而每一项计划都需要相对应的专业员 工来完成；还有就是，随着项目开发进度的展开，每一个计划部门都 需要依据工作量的增多增大，逐步的扩大部门成员数量。 2、 房地产公司的团队 公司成立之初的团队几乎都是“老地产人”，当然也是公司未来的 核心团队，在这里需要重点注意的是 3 个岗位的负责人财务总 监、总工程师和营销总监，这3个岗位除了各自的专业程度、经验、 人品外，更需要足够的责任心和忠诚度，因为这3个岗位是房地产项 目开发的核心岗位。 二、项目前期手续申报 这一个环节是房地产项目开发必要的第一个手续审批环节，只有 办理完了这些，项目的开发才可以进入到下一个程序去。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复 土地证和建设用地规划许可证这两个证及规划要点批复，是进行 房地产项目开发的前提。两证一要点的申办及领取的先后顺序，非常 的有学问。有经验的人，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以 判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日 持久的利益平衡。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明 了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部 门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规 划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑 密度、停车位配置要求，这些指标都在这个批复里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建 设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。 这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土 地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载 明土地用途及年限。 但是在现实中，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方 的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。 然后给办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模 式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡， 无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，土地出让金是 已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从 1990 年开始的，而 以公开交易的形式搞土地出让，甚