郴州金桥商贸名邸经济分析报告.ppt

金桥商贸名邸经济分析方案 第一部分 项目开发建设计划及营销实施计划 一、工程施工计划——建设周期约22个月。 初步估计，本项目工程整体建设周期计划为22个月，初步计划2011年动工到2013年1月项目全部工程建设完成并投入营运； 具体阶段初步工程进度表如下： □ 项目30层高层商住楼工程进度 工程进度 时 间 工程项目 项目开工建设 2011年年初 / 项目基础及主体工程至10层 2011年09月 项目基础工至正负0 2011年12月 项目主体工程至10层 主体工程封顶 2012年04月 / 设备工程安装 与装修完成 2012年06月 电梯、水电、消防等安装、酒店装修 园林绿化铺装完成 2012年08月 小区园林绿化、小区配套， 项目竣工交房 2013年02月 交房 二、项目营销计划——计划18个月基本销售完毕 按施工进度及地产预售要求，初步估计项目在2011年12月份则可开盘预售，整体销售周期 计划在18个月内全部销售完毕。 1、整体销售理念 理念1： 招商先行，先进入中档的生活超市的以及3D影院的招商洽谈，通过招商业态的提升拉动整个项目的居住价值。 理念2： 将下湄桥未来的城市发展规划作为重要的宣传口径对外宣传，同心河的治理完成、下湄桥工业大道的改建等宏观因素导入未来的居住投资价值规避目前的不佳环境，吸引周围客户进行房源消化。 理念3： 先推住宅后推商业，住宅部分进行开盘消化形成人气和市场关注，待招商完成后启动一楼二楼商铺的集中消化，超市和影院的销售放在最后进行集中消化。 2、2011年-2012年销售计划 由项目工程进度15层拿到预售许可证即可开盘推出，根据项目工程进度，初步估计项目整体去化速度如下： 时 间 销售比率 住 宅 1F、2F商业 3F、4F商业 2011年12月 第一次开盘消化推出房源50% / / 2012年1月 推出房源30% / / 2012年2月 推出房源20% / / 2012年3月 推出房源10% / / 2012年4月 / / 3、2012年-2013年销售计划 时 间 销售比率 住 宅 1F、2F商业 3F、4F商业 2012年5月 第二次开盘消化推出房源50% 推出商铺的20% / 2012年6月 推出房源30% 推出商铺的15% / 2012年7月 推出房源15% 推出商铺的15% / 2012年8月 推出房源5% 推出商铺的13% 推出商铺的30% 2012年9月 / 推出商铺的12% 推出商铺的25% 2012年10月 / 推出商铺的10% 推出商铺的15% 2012年11月 / 推出商铺的5% 推出商铺的15% 2012年12月 / 推出商铺的5% 推出商铺的10% 2013年1月 / 推出商铺的5% 推出商铺的5% 整体控制在18个月内 达到100% 达到100% 达到100% 4、销售策略 4.1 营销采用二次开盘的项目营销操作策略，每次开盘推出房源的数量不超过整个住宅总套数的50%. 4.2 商业在进行销控后进行合理搭配吸引投资客户进行关注，对于沿街门面要进行合理化面积划分，避免钻石门面和内街门面的超量划分。 4.3 同时要根据认筹情况进行房源的合理化推出，造成快消快打的销售局面形成市场旺销局面和持续的热度。 三、项目各物业销售计划模式 物业项目 规 模 经营模式 地下车位 约为421个停车泊位 营运为主，部分出售 商业裙楼 一层品牌零售 一层面积约2780平米 单独划分，对外销售 二层影院餐饮 二层面积约2780平米 单独划分，对外销售 三层生活超市 三层面积约2780平米 整体出租，产权式商铺 四层体验休闲 四层面积约2780平米 整体出租，产权式商铺 高层住宅 双塔建筑，单塔标准层 每层9套。 共计26层，约468套。 单套对外销售 四、项目各物业销售价格建议 1、市场价格参考 □ 住宅市场: 经以上调查结论,郴州现阶段下湄桥附近楼盘多层、小高层类似住宅的销售价格主要范围为3200/m2—3500元/m2。 □ 商业市场: 经以上调查结论,郴州现阶段商铺销售的均价主要范围为15000元/m2，具备沿街门面已经达到单价40000元/m2,个别区位较差商铺维持在5000-10000/m2之间。商铺整体价格严重失衡。 2、项目各物业产品具体定价 □地下停车位 建议全面出售经营权，均价约50000元/个； □5-30层住宅 采用市场法与成本法二种定价方法进行综合定价，计划整体销售均价为：3800元/m2. □1-4层商业裙楼部分 考虑引入一个生活超市以及有一个3D影院的业态，整个商业裙楼的价值要高于一般的商住底商门面的价值，因此定价要进行竞争导向的定价。 1F商铺价格区间为：15000元/m2—30000元/m